Ditulis olehAdv. P. Akmal Sapriant, S.H.Advokat | Profil LinkedIn

REFERENSI HUKUM AGRARIA • GRAMEDIA

Dinamika Hukum Pendaftaran Tanah

Prof. Dr. Irawan Soerodjo, S.H., Sp.N., M.Si.

Rp 130.500 • harga dapat berubah

Referensi mengenai pengaturan pendaftaran tanah di Indonesia, sertipikat sebagai bukti hak, persoalan hukum pertanahan, serta perkembangan pendaftaran tanah secara elektronik.

Lihat Deskripsi Produk & Detail
Beli / Pesan di Gramedia

Harga dan ketersediaan mengikuti informasi terbaru dari Gramedia.

Membedakan Sengketa Hak dan Pembatalan Sertipikat

Sertipikat hak atas tanah merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Ketentuan ini tercermin dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kekuatan pembuktian tersebut tidak berarti bahwa sertipikat tidak dapat dipersoalkan melalui mekanisme hukum yang tersedia.

Perkara pertanahan dapat berangkat dari dasar yang berbeda. Ada sengketa mengenai siapa pemilik atau pihak yang berhak atas tanah, misalnya karena jual beli, pewarisan, hibah, atau penguasaan yang saling dipertentangkan. Ada pula sengketa yang pokoknya mempersoalkan legalitas keputusan atau tindakan administrasi dalam penerbitan maupun pemeliharaan data sertipikat.

Perbedaan objek sengketa itu penting. Dalam sengketa hak keperdataan, pengadilan perdata menilai hubungan hukum dan hak para pihak berdasarkan dalil serta alat bukti. Sementara itu, pengujian terhadap keputusan tata usaha negara mengikuti karakter objek sengketa dan kewenangan peradilan tata usaha negara. Proses administrasi untuk membatalkan produk hukum pertanahan juga mempunyai tata cara tersendiri.

Karena itu, ungkapan “Pengadilan Negeri tidak berwenang membatalkan sertipikat” perlu dibaca secara tepat. Kaidah tersebut menyangkut batas amar pembatalan produk administrasi, bukan berarti setiap sengketa perdata yang melibatkan sertipikat harus selalu diajukan ke PTUN tanpa menilai pokok sengketanya terlebih dahulu.

Batas Amar Hakim Perdata Menurut SEMA Nomor 10 Tahun 2020

Rumusan Kamar Perdata dalam SEMA Nomor 10 Tahun 2020, bagian B angka 2 huruf a, menegaskan bahwa hakim perdata tidak berwenang membatalkan sertipikat, tetapi dapat menyatakan sertipikat tidak mempunyai kekuatan hukum apabila alas haknya tidak sah. Rumusan tersebut juga menempatkan pembatalan sertipikat sebagai tindakan administratif yang harus dibedakan dari penilaian hak keperdataan oleh hakim. Dalam pelaksanaannya, kewenangan peradilan tata usaha negara dan kewenangan administrasi ATR/BPN harus dipahami menurut objek serta tindakan hukum yang dimohonkan.

Makna praktis rumusan ini terletak pada perbedaan amar. Dalam perkara perdata yang termasuk kewenangannya, hakim dapat menilai bahwa sertipikat tidak mempunyai kekuatan hukum dalam sengketa yang sedang diadili apabila alas haknya terbukti tidak sah. Akan tetapi, permintaan untuk “membatalkan sertipikat” sebagai produk administrasi bukan amar yang sama dan tidak boleh disamakan dengan pernyataan mengenai kekuatan pembuktiannya.

Oleh sebab itu, pihak yang mengajukan gugatan perlu menyelaraskan posita dan petitum. Posita harus menjelaskan hubungan hukum yang menjadi dasar klaim dan mengapa alas hak yang mendasari sertipikat dipersoalkan. Petitum harus meminta bentuk perlindungan hukum yang sesuai dengan kewenangan pengadilan yang dituju dan fakta yang dapat dibuktikan.

Apa yang Sebenarnya Diputus MA Nomor 383 K/Sip/1971

Dalam pertimbangan kasasi yang tercantum pada halaman cetak 438, MA menyatakan bahwa tidak dimintakannya pembatalan sertipikat hak milik tidak mengakibatkan gugatan tidak dapat diterima (niet ontvankelijkheid). Pada bagian yang sama, MA menegaskan bahwa pembatalan surat bukti hak milik yang dikeluarkan oleh instansi Agraria bukan wewenang pengadilan, melainkan wewenang administrasi. Pihak yang dimenangkan oleh pengadilan dapat meminta pembatalan kepada instansi Agraria dengan mendasarkan permohonannya pada putusan pengadilan tersebut.

Arti kaidah pertama terbatas pada alasan penerimaan gugatan: ketiadaan petitum pembatalan sertipikat tidak boleh, dengan sendirinya, dijadikan alasan untuk menyatakan gugatan tidak dapat diterima. Pernyataan itu tidak menentukan siapa pemilik tanah, tidak membatalkan sertipikat, dan tidak menjamin bahwa gugatan mengenai hak atas tanah akan dikabulkan.

Amar pada halaman cetak 439 memperlihatkan batas tersebut secara konkret. MA menolak permohonan kasasi Sukidjah, menerima permohonan kasasi Lasimin, membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Surabaya Nomor 121/1969 Perdata, lalu mengadili sendiri dengan menguatkan putusan Pengadilan Negeri Bojonegoro Nomor 42/1968 Perdata. Putusan PN Bojonegoro yang dikuatkan itu menolak gugatan Lasimin.

Karena itu, hasil akhir perkara tidak boleh ditulis sebagai kemenangan Lasimin. Keberatan Lasimin terhadap alasan Pengadilan Tinggi yang menyatakan gugatan tidak dapat diterima dibenarkan oleh MA, tetapi setelah putusan Pengadilan Tinggi dibatalkan, MA tetap menguatkan putusan tingkat pertama yang menolak gugatan pokoknya. Dalam perkara ini tidak ada amar MA yang membatalkan sertipikat atau menetapkan Lasimin sebagai pemilik tanah yang menang.

Penggunaan yurisprudensi ini harus memisahkan tiga hal: kaidah mengenai alasan gugatan tidak dapat diterima, batas kewenangan pembatalan sertipikat sebagai produk administrasi, dan hasil akhir sengketa hak yang diadili. Ketiganya berhubungan, tetapi bukan satu kesimpulan hukum yang sama.

Peran Pengadilan Negeri, PTUN, dan BPN

Pengadilan Negeri, Pengadilan Tata Usaha Negara, dan Kantor Pertanahan tidak menjalankan fungsi yang identik. Pengadilan Negeri memeriksa sengketa perdata sesuai kompetensinya, termasuk hubungan hukum keperdataan yang berkaitan dengan hak atas tanah. PTUN menguji sengketa tata usaha negara sesuai kewenangannya, termasuk legalitas keputusan administrasi yang menjadi objek gugatan. Kantor Pertanahan dan Kementerian ATR/BPN menjalankan fungsi administrasi pertanahan, termasuk penanganan pembatalan produk hukum menurut peraturan yang berlaku.

SEMA Nomor 10 Tahun 2020 memberi pedoman mengenai batas amar hakim perdata terkait sertipikat. Di ranah administrasi, Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan mengatur penanganan produk hukum pertanahan yang mengandung cacat administrasi dan/atau cacat yuridis, termasuk tindak lanjut administratif atas putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap. Status aturan yang berlaku dan perkembangan rancangan perubahannya perlu dibedakan.

Dengan demikian, kalimat bahwa “pembatalan sertipikat adalah kewenangan PTUN” tidak seharusnya ditafsirkan seolah-olah BPN tidak mempunyai peran administratif. PTUN mengadili sengketa keputusan tata usaha negara dalam batas kompetensinya. Sementara tindakan administratif pembatalan atau pencatatan akibat hukum pada produk pertanahan dilaksanakan melalui pejabat yang berwenang berdasarkan peraturan, termasuk dalam rangka menindaklanjuti putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Penentuan forum harus melihat inti persoalan. Jika yang disengketakan ialah keabsahan transaksi jual beli atau kepemilikan di antara subjek hukum privat, analisis kewenangan perdata akan berbeda dari gugatan yang secara langsung mempersoalkan legalitas keputusan pejabat pertanahan. Sengketa yang memadukan beberapa isu memerlukan perumusan tuntutan secara cermat agar tidak salah menentukan kompetensi absolut.

Status Regulasi Penanganan Kasus Pertanahan per 20 Oktober 2026

Per 20 Oktober 2026, Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan masih tercatat berstatus berlaku dalam basis data peraturan. Ketentuan ini tetap menjadi rujukan untuk membahas penanganan produk hukum pertanahan, termasuk ketentuan mengenai cacat administrasi atau cacat yuridis serta tindak lanjut administratif atas putusan pengadilan.

Pada 2026, JDIH ATR/BPN juga menampilkan rancangan peraturan menteri mengenai Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan. Status yang tercantum masih Draft, dengan masa konsultasi publik 6 April sampai 6 Mei 2026 yang telah berakhir. Berakhirnya konsultasi tidak dengan sendirinya menjadikan rancangan tersebut berlaku. Sebelum ditetapkan dan diundangkan, materi di dalam rancangan belum dapat diperlakukan sebagai norma yang menggantikan atau mengubah Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020.

Rumusan SEMA Nomor 10 Tahun 2020 mengenai batas kewenangan hakim perdata atas sertipikat masih digunakan dalam publikasi resmi Badan Peradilan Agama Mahkamah Agung pada Juli 2026. Penelusuran sumber resmi sampai 20 Oktober 2026 tidak menemukan SEMA baru yang secara khusus mengganti rumusan Kamar Perdata bagian B angka 2 huruf a tersebut. Rumusan itu tetap harus dibaca bersama peraturan yang berlaku, karakter objek sengketa, dan kompetensi absolut forum yang dituju.

Dengan demikian, pembahasan Pasal 35 dan Pasal 38 dalam Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 merujuk pada peraturan yang masih tercatat berlaku per 20 Oktober 2026. Rancangan penggantinya masih berstatus Draft dan belum menjadi peraturan yang berlaku karena belum ditetapkan serta diundangkan. Oleh sebab itu, untuk keadaan hukum per 20 Oktober 2026, dasar administratif yang digunakan dalam artikel ini tetap Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020, bukan materi yang masih berupa rancangan.

Permohonan Pembatalan melalui Administrasi Pertanahan

Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 mengatur penanganan dan penyelesaian kasus pertanahan. Pasal 35 memuat sejumlah dasar pembatalan produk hukum karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis, antara lain kesalahan proses atau prosedur penerbitan hak dan pendaftaran, kesalahan pengukuran, kesalahan penerapan peraturan, kesalahan subjek atau objek hak, tumpang tindih hak, serta keadaan tertentu lain yang disebutkan dalam pasal tersebut.

Permohonan kepada instansi pertanahan perlu menyebut produk hukum yang dimohonkan untuk ditangani, identitas pemohon dan kepentingannya, letak serta identifikasi bidang tanah, kronologi, dasar hukum, bukti dokumen, dan alasan mengapa produk hukum tersebut diduga mengandung cacat administrasi atau cacat yuridis. Dokumen pendukung harus disesuaikan dengan dasar permohonan dan persyaratan administratif yang berlaku.

Apabila permohonan didasarkan pada putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap, Pasal 38 Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 mengatur tindak lanjut administratif atas putusan tersebut, termasuk ketika amar menyatakan produk hukum pertanahan batal, tidak sah, tidak mempunyai kekuatan hukum, tidak mempunyai kekuatan mengikat, atau tidak mempunyai kekuatan pembuktian. Tindak lanjut dilakukan oleh instansi pertanahan sesuai syarat dan tata cara yang ditentukan dalam peraturan itu.

Permohonan administratif tidak menggantikan gugatan apabila pokok persoalannya merupakan sengketa hak yang penyelesaiannya menjadi kewenangan pengadilan. Sebaliknya, putusan perdata yang telah memenangkan salah satu pihak dapat ditindaklanjuti melalui prosedur administrasi pertanahan apabila masih diperlukan perubahan pada data atau produk hukum pertanahan.

Menyusun Posita dan Petitum secara Tepat

Kesalahan dalam menentukan bentuk tuntutan dapat mengalihkan perhatian dari inti sengketa dan menimbulkan persoalan kewenangan. Penyusunan gugatan setidaknya harus bertumpu pada empat pertimbangan berikut.

1. Identifikasi objek sengketa. Tentukan apakah yang dipersoalkan ialah hak keperdataan atas bidang tanah, keabsahan transaksi yang melandasi peralihan hak, atau keputusan administrasi mengenai penerbitan maupun pencatatan sertipikat.
2. Susun dasar gugatan. Jelaskan asal hak, riwayat penguasaan, perbuatan atau tindakan yang dipersoalkan, serta hubungan antara peristiwa tersebut dengan hak yang diminta untuk dilindungi.
3. Sesuaikan petitum dengan kewenangan forum. Dalam gugatan perdata, rumuskan tuntutan mengenai hak keperdataan dan, apabila sesuai dengan keadaan perkara serta SEMA Nomor 10 Tahun 2020, pernyataan bahwa sertipikat tidak mempunyai kekuatan hukum karena alas hak yang tidak sah. Hindari menyamakan amar tersebut dengan pembatalan administrasi sertipikat.
4. Tentukan pihak tergugat sesuai tuntutan. Jika petitum meminta tindakan tertentu terhadap sertipikat yang diterbitkan instansi pertanahan, pedoman kamar Mahkamah Agung memuat arahan mengenai perlunya menarik BPN sebagai pihak dalam keadaan tertentu. Penentuan pihak mengikuti petitum dan hubungan hukum yang disengketakan, bukan dilakukan secara mekanis.

Dokumen yang dapat membantu meliputi sertipikat dan buku tanah apabila dapat diperoleh secara sah, surat ukur, alas hak, akta PPAT, dokumen peralihan, bukti pembayaran, dokumen waris, riwayat penguasaan, korespondensi dengan Kantor Pertanahan, serta keputusan administrasi yang terkait. Bukti yang diperlukan akan bergantung pada dasar gugatan dan dalil yang dibantah.

Pelaksanaan Putusan Berkekuatan Hukum Tetap

Putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap dapat menjadi dasar tindak lanjut administrasi pertanahan apabila amar dan objeknya memenuhi ketentuan yang berlaku. Namun, putusan tidak boleh diasumsikan mengubah catatan administrasi sertipikat tanpa prosedur lanjutan. Pemohon perlu mengajukan permohonan kepada instansi yang berwenang dengan menyertakan salinan putusan yang memenuhi persyaratan dan dokumen lain yang diminta.

Keselarasan antara amar putusan dan identitas bidang tanah menjadi hal penting. Perbedaan nomor sertipikat, letak, luas, batas, nama pemegang hak, atau objek dalam amar dapat memengaruhi tindak lanjut. Oleh karena itu, objek gugatan dan rumusan amar perlu dirinci dengan cermat sejak awal agar tidak menimbulkan persoalan ketika putusan hendak dilaksanakan secara administratif.

Untuk gugatan terhadap keputusan pejabat pertanahan, hukum acara PTUN menentukan objek sengketa, kedudukan hukum penggugat, kewajiban menempuh upaya administratif, dan tenggang waktu pengajuan gugatan. Perhitungan tenggang waktu bergantung pada tanggal keputusan diterima atau diketahui, ketentuan upaya administratif yang berlaku, serta karakter sengketa yang diajukan.

Kesimpulan Yuridis

SEMA Nomor 10 Tahun 2020 bagian B angka 2 huruf a memberi pedoman mengenai batas amar hakim perdata terhadap sertipikat. Putusan MA Nomor 383 K/Sip/1971 juga membedakan penilaian atas dapat diterimanya gugatan dari kewenangan administratif untuk membatalkan surat bukti hak milik. Kedua rujukan tersebut perlu diterapkan sesuai pokok sengketa dan bentuk tuntutan yang diajukan.

Putusan MA Nomor 383 K/Sip/1971 tidak menyatakan Lasimin menang atas tanah yang disengketakan. MA menerima kasasi Lasimin, membatalkan putusan Pengadilan Tinggi yang menyatakan gugatan tidak dapat diterima, lalu menguatkan putusan Pengadilan Negeri yang menolak gugatan. Kaidah tentang tidak dimintakannya pembatalan sertipikat hanya menjawab persoalan apakah gugatan otomatis tidak dapat diterima, bukan apakah dalil kepemilikan penggugat terbukti.

Langkah hukum dapat berupa gugatan perdata untuk menyelesaikan sengketa hak keperdataan, gugatan PTUN jika objek dan syarat kompetensinya terpenuhi untuk menguji keputusan tata usaha negara, atau permohonan administrasi kepada ATR/BPN atas dasar yang diatur peraturan. Dalam perkara tertentu, proses pengadilan dan tindak lanjut administrasi saling berkaitan, tetapi keduanya tidak boleh dicampuradukkan.

Dasar Hukum

1. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 383 K/Sip/1971 tanggal 3 November 1971, mengenai batas kewenangan pembatalan surat bukti hak milik oleh pengadilan perdata.
2. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 10 Tahun 2020, Rumusan Kamar Perdata, bagian B angka 2 huruf a tentang kewenangan hakim perdata menilai kekuatan hukum sertipikat.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 32 mengenai kekuatan pembuktian sertipikat.
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan, khususnya Pasal 35 dan Pasal 38.
5. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah, sepanjang relevan dengan kewenangan dan tata cara pemeriksaan sengketa tata usaha negara.

FAQ