Selamat pagi buat bapak/ibu dan saudara2 semua.. Saya seorang ibu memohon bantuan untuk permasalahan saya 🙏 Bulan Maret 2026 yg lalu saya membeli rumah Lelang melalui Bank BRI yg di lakukan oleh Kantor KPKNL di kota kami.. Ternyata sampai hari ini pemilik rumah tidak mau keluar dari rumah tersebut, walau pun pihak bank telah beberapa kali menyurati mereka untuk segera mengosongkan rumah nya. Pemilik rumah dan pengacara nya ber alasan mereka mau keluar dari rumah itu jika ada surat Eksekusi dari Pengadilan. (sebelum Tahun 2020 lalu mereka ada menggugat pihak Bank BRI karena melelang rumah itu, dan mereka dinyatakan kalah)...
Karena mereka minta surat Eksekusi, Lalu saya mengajukan permohonan Eksekusi ke Pengadilan Negeri setempat dengan dasar dan alasan (membawa berkas2) sebagai berikut : 1. Surat Penunjukan Pemenang Lelang atas nama saya yg di keluarkan Kantor KPKNL tgl 29 Maret 2026. 2. Sertifikat Hak Milik (SHM) rumah tersebut yg sudah di Balik Nama ke Nama saya yg dikeluarkan oleh Kantor BPN setempat tgl 29 Mei 2026. 3. Surat Setoran Pajak Daerah Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSP - BPHTB) yg sudah nama saya sendiri. 4. Surat Pemberitahuan Laku Lelang yg dikeluarkan oleh Bank BRI. 5. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yg di keluarkan oleh Kantor BPN setempat (atas nama saya). Dengan dasar tersebut, saya mengajukan permohonan Eksekusi ke Pengadilan Negeri setempat....
Setelah beberapa Minggu masuk permohonan saya, lalu saya dan Pemilik rumah tanggal 17 Juni 2026 di Panggil oleh Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk mengikuti mediasi. Pada saat mediasi tersebut Pengacara nya meminta kepada saya, agar saya menjual kembali rumah itu seharga yg saya lelang.. Atau kalau saya tetap mau rumah tersebut, mereka minta tambahan uang Seratus Lima Puluh Juta lagi kepada saya, dengan alasan walaupun rumah dilelang, pemilik rumah masih harus membayar utang lagi ke pihak bank.. Tetapi saya tidak mau, karena saya memang memerlukan rumah itu buat saya pakai sendiri dan saya telah membayar sesuai dengan harga yang telah di tetapkan oleh pihak Bank melalui KPKNL... sehingga mediasi tidak berhasil...
Setelah seminggu masa mediasi saya menanyakan kelanjutan Eksekusi ke Pengadilan setempat, dan mendapat jawaban, bahwa Eksekusi tidak dapat di lakukan karena Pemilik rumah melalui Pengacara nya mau melakukan Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara. Tanggal 18 Juni 2026 Pemilik Rumah beserta 4 orang Pengacara nya mengajukan Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara di kota kami terhadap Kantor KPKNL sebagai tergugat. Dan saat ini sudah memasuki sidang ke 4.
Yang Menjadi Pertanyaan saya : 1. Apa yang harus saya lakukan, agar saya dapat segera menempati rumah tersebut, karena sampai saat Pemilik Rumah yang saya lelang, Masih Bertahan dan tidak mau keluar dari rumah tersebut (bahkan di dinding rumah nya di pasang tulisan Rumah ini Mau di Jual). 2. Apakah Eksekusi tidak dapat dilakukan Sementara semua syarat2 dan Sertifikat Rumah tersebut Sudah Atas Nama saya sendiri. 3. Berapa lama biasa nya sidang di PTUN selesai.. (Mohon maaf banyak pertanyaan saya, karena saya seorang ibu rumah tangga yg kurang mengerti masalah ini dan saya tidak memiliki pengacara). Atas bantuan Bapak/ibu dan Saudara2 semua saya ucapkan terima kasih 🙏🙏.
Terima kasih sudah menghubungi Akmal Law Office di aloadvokat.com dan sudah menyampaikan kronologi mengenai pembelian rumah melalui lelang KPKNL yang setelah lelang dan balik nama masih dikuasai penghuni lama serta kemudian muncul gugatan di PTUN.
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, ada beberapa uraian yang perlu dijelaskan sebagai berikut.
1. Kedudukan Anda sebagai Pemenang Lelang dan Pemegang SHM
Berdasarkan uraian Anda, Anda telah ditetapkan sebagai pemenang lelang, telah membayar harga lelang, memperoleh dokumen lelang dari KPKNL, dan SHM objek lelang juga telah beralih serta tercatat atas nama Anda di BPN. Rangkaian dokumen tersebut menunjukkan bahwa hak Anda atas objek lelang sudah mempunyai dasar administratif dan bukti kepemilikan yang harus dihormati.
Pasal 200 ayat (10) HIR menempatkan hak atas barang tetap yang telah dijual melalui lelang pada pembeli setelah syarat pembelian dipenuhi. Untuk objek lelang yang masih ditempati pihak yang barangnya telah dilelang, Pasal 200 ayat (11) HIR memberikan mekanisme pengosongan melalui Ketua Pengadilan Negeri, termasuk dengan bantuan juru sita dan, apabila diperlukan, aparat keamanan.
Mahkamah Agung melalui SEMA Nomor 4 Tahun 2014 juga menetapkan rumusan bahwa apabila objek hak tanggungan dilelang oleh kreditur melalui kantor lelang dan terlelang tidak mau mengosongkan objek lelang, eksekusi pengosongan dapat diajukan langsung kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa harus lebih dahulu mengajukan gugatan perdata.
2. Penghuni Lama Tidak Mempunyai Dasar Meminta Uang Tambahan kepada Anda
Dalam kronologi Anda, penghuni lama melalui kuasa hukumnya meminta agar rumah dijual kembali kepada mereka dengan harga yang sama atau meminta tambahan Rp150 juta apabila Anda tetap mempertahankan rumah tersebut. Permintaan tersebut merupakan bagian dari negosiasi dalam mediasi dan bukan kewajiban yang timbul karena Anda telah memenangkan lelang.
Anda telah mengikuti harga dan tata cara pembayaran yang ditetapkan dalam lelang serta memperoleh dokumen pemenang lelang. Hubungan utang antara pemilik lama dengan Bank BRI juga merupakan hubungan hukum mereka dengan bank. Kewajiban pemilik lama kepada bank tidak dengan sendirinya mengubah harga lelang yang telah Anda bayar atau melahirkan kewajiban Anda untuk membayar tambahan uang kepada penghuni lama.
3. Apakah Gugatan PTUN Menghentikan Pengosongan?
Gugatan ke PTUN mempunyai objek dan mekanisme tersendiri karena yang disengketakan adalah keputusan atau tindakan administrasi pemerintahan yang menjadi objek gugatan. Dalam perkara Anda, gugatan diarahkan kepada KPKNL, sehingga posisi Anda sebagai pemenang lelang mempunyai kepentingan hukum langsung terhadap perkara tersebut.
Pasal 67 ayat (1) UU Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara menentukan bahwa gugatan tidak menunda atau menghalangi pelaksanaan keputusan atau tindakan pejabat pemerintahan yang digugat. Penundaan hanya dapat diberikan apabila penggugat mengajukan permohonan penundaan dan pengadilan mengabulkannya berdasarkan syarat yang ditentukan Pasal 67.
Karena itu, adanya gugatan PTUN saja belum merupakan dasar bahwa pengosongan rumah pasti berhenti. Dalam posisi Anda, mintakan dasar tertulis mengapa permohonan pengosongan di Pengadilan Negeri belum dijalankan: apakah terdapat penetapan penundaan, perintah pengadilan tertentu, atau persyaratan lain yang belum dipenuhi. Informasi tersebut lebih penting daripada hanya menerima pemberitahuan lisan bahwa eksekusi ditunda karena ada gugatan PTUN.
4. Anda Mempunyai Kepentingan Langsung dalam Perkara PTUN
Karena Anda adalah pemenang lelang dan SHM sudah atas nama Anda, perkara PTUN yang menggugat keputusan KPKNL berhubungan langsung dengan kepentingan hukum Anda. Anda tidak tepat hanya menunggu hasil perkara antara pemilik lama dan KPKNL, karena putusan terhadap keputusan lelang dapat berdampak langsung terhadap rumah yang sudah Anda beli.
Karena itu, berkas gugatan PTUN perlu segera diperoleh. Anda dapat mengajukan keterlibatan sebagai pihak yang mempunyai kepentingan hukum sesuai mekanisme hukum acara PTUN, sehingga bukti mengenai pemenang lelang, pelunasan harga lelang, balik nama SHM, dan dokumen KPKNL dapat disampaikan dalam perkara tersebut.
Dalam keadaan seperti ini, pendampingan advokat menjadi penting karena perkara tidak hanya menyangkut pengosongan di Pengadilan Negeri, tetapi juga perkara PTUN yang menyerang keputusan KPKNL. ALO Advokat & Partners dapat membantu mendampingi perkara lelang dan pengosongan sekaligus menyiapkan posisi hukum pemenang lelang dalam perkara PTUN berdasarkan dokumen lelang dan berkas perkara yang berjalan.
5. Apakah Pengosongan Harus Menunggu Putusan PTUN?
Tidak ada ketentuan bahwa setiap gugatan PTUN dengan sendirinya membuat permohonan pengosongan di Pengadilan Negeri harus menunggu sampai putusan PTUN berkekuatan hukum tetap. Gugatan PTUN dan pelaksanaan pengosongan merupakan proses hukum yang berbeda, sedangkan penundaan mempunyai mekanisme tersendiri.
Karena itu, posisi Anda lebih tepat diperjuangkan dengan meminta status dan dasar tertulis permohonan pengosongan. Apabila memang terdapat penetapan atau alasan hukum tertentu yang menyebabkan pengosongan belum dijalankan, dokumen tersebut dapat menjadi dasar untuk menentukan langkah hukum selanjutnya.
6. Berapa Lama Sidang PTUN Selesai?
Tidak ada satu jangka waktu yang dapat dijanjikan untuk semua perkara PTUN. Lama penyelesaian bergantung pada tahapan pemeriksaan, pembuktian, agenda persidangan, kompleksitas perkara, serta apakah setelah putusan tingkat pertama ditempuh upaya hukum.
Karena perkara yang Anda ceritakan sudah memasuki sidang ke-4, informasi yang paling berguna sekarang adalah nomor perkara, agenda sidang berikutnya, tahap pemeriksaan yang sedang berjalan, serta apakah terdapat permohonan penundaan yang sudah diputus. Dari informasi tersebut baru dapat diketahui posisi perkara secara konkret dan langkah apa yang harus segera dilakukan.
7. Langkah yang Sebaiknya Anda Tempuh Sekarang
- Minta salinan atau akses terhadap berkas gugatan PTUN, terutama objek keputusan KPKNL yang digugat, petitum, dan permohonan penundaan apabila ada.
- Minta status tertulis permohonan pengosongan di Pengadilan Negeri, termasuk dasar mengapa pengosongan belum dilaksanakan.
- Amankan seluruh dokumen lelang: surat penunjukan pemenang lelang, risalah atau dokumen lelang, bukti pelunasan, surat pemberitahuan laku lelang, SHM atas nama Anda, SSP-BPHTB, dan SKPT.
- Koordinasikan perkara dengan Bank BRI dan KPKNL karena keduanya berkaitan langsung dengan proses lelang yang kemudian digugat di PTUN.
- Jangan mengganti kunci, mengusir penghuni, atau mengambil rumah dengan cara sendiri. Pengosongan paksa harus dilakukan melalui mekanisme dan perintah pengadilan agar tindakan Anda tetap berada dalam koridor hukum.
8. Jadi, Bagaimana Agar Rumah Dapat Segera Ditempati?
Berdasarkan uraian Anda, Anda sudah mempunyai dasar yang kuat untuk meminta pengosongan karena telah ditetapkan sebagai pemenang lelang, telah membayar harga lelang, dan SHM telah atas nama Anda. Jalur melalui Pengadilan Negeri memang merupakan jalur hukum untuk memperoleh pengosongan objek lelang ketika pihak yang masih menguasai rumah tidak mau menyerahkannya secara sukarela.
Gugatan PTUN terhadap KPKNL tidak dengan sendirinya menghapus kedudukan Anda sebagai pemenang lelang dan tidak dengan sendirinya menghentikan seluruh proses pengosongan. Yang harus segera dipastikan adalah apakah ada penetapan penundaan dan apa dasar tertulis Pengadilan Negeri yang menyebabkan permohonan pengosongan belum dijalankan.
Karena perkara sudah berjalan di dua forum dan menyangkut lelang, kepemilikan, pengosongan, serta gugatan terhadap KPKNL, perkara ini sebaiknya ditangani dengan pendampingan advokat. ALO Advokat & Partners dapat mendampingi pemeriksaan berkas PTUN, permohonan pengosongan di Pengadilan Negeri, serta penyusunan langkah hukum untuk mempertahankan hak Anda sebagai pemenang lelang.
Jadi, jawabannya: Anda tetap mempunyai dasar hukum untuk memperjuangkan pengosongan rumah tersebut sebagai pemenang lelang. Gugatan PTUN dari penghuni lama tidak dengan sendirinya membuat hak Anda hilang atau pengosongan pasti berhenti. Segera minta dasar tertulis mengenai status permohonan pengosongan dan cek apakah terdapat penetapan penundaan. Pada saat yang sama, Anda perlu masuk dalam penanganan perkara PTUN sesuai mekanisme hukum acara agar kepentingan Anda sebagai pemenang lelang ikut dipertahankan.
DASAR HUKUM
- Pasal 200 ayat (10) dan ayat (11) HIR, mengenai peralihan hak kepada pembeli lelang dan pengosongan objek lelang yang masih dikuasai pihak yang barangnya telah dijual.
- UU Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah, khususnya Pasal 67 mengenai tidak tertundanya pelaksanaan keputusan hanya karena adanya gugatan dan mekanisme permohonan penundaan.
- PMK Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
- PMK Nomor 86 Tahun 2024 tentang Risalah Lelang.
- SEMA Nomor 4 Tahun 2014, mengenai rumusan kamar perdata tentang pengosongan objek hak tanggungan yang dilelang oleh kreditur melalui kantor lelang.
- SEMA Nomor 2 Tahun 2024, sepanjang berkaitan dengan penyempurnaan kriteria pembeli beritikad baik.
- Pasal 1365 KUHPerdata, sepanjang terdapat perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian terhadap hak pemenang lelang.
Butuh pendampingan hukum?
ALO Advokat & Partners dapat membantu mendampingi pemenang lelang dalam permohonan pengosongan, pemeriksaan perkara PTUN, koordinasi dengan KPKNL dan bank, serta penyusunan langkah hukum untuk mempertahankan hak atas objek lelang.
Disusun oleh:
Tim Hukum ALO Advokat & Partners
Direview dan disetujui oleh:
Adv. Iwan, S.H., M.H.
Artikel ini merupakan informasi hukum umum berdasarkan pertanyaan yang disampaikan. Penentuan langkah hukum tetap bergantung pada dokumen lelang, status hak atas tanah, isi gugatan PTUN, status permohonan pengosongan, dan bukti yang tersedia.
