Halo Advokat, mau tanya nih. Saya beli tanah sebelum nikah secara kredit, tapi cicilannya masih berjalan dan saya bayarnya pakai penghasilan selama pernikahan. Dalam situasi ini, apakah pasangan saya ikut punya hak atas tanah tersebut?
JAWABAN
Terima kasih sudah menghubungi Akmal Law Office & Partners di aloadvokat.com dan sudah menyampaikan kronologi mengenai tanah yang dibeli sebelum perkawinan secara kredit serta pembayaran cicilan yang masih berlangsung selama perkawinan.
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, menurut kronologi yang disampaikan penanya, persoalan hukumnya berawal dari satu hal yang penting: tanggal perolehan hak atas tanah tidak selalu sama dengan tanggal dimulainya pembayaran cicilan. Karena itu, status tanah, status kewajiban kredit, dan sumber pembayaran cicilan perlu ditempatkan dalam hubungan hukum yang benar sebelum menentukan kedudukan pasangan.
1. Dasar Pemisahan Harta Bawaan dan Harta Bersama
Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019 menentukan bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Pasal 35 ayat (2) menempatkan harta bawaan masing-masing suami dan istri serta harta yang diperoleh sebagai hadiah atau warisan di bawah penguasaan masing-masing, sepanjang para pihak tidak menentukan lain.
Dari ketentuan tersebut, penentuan status tanah tidak cukup hanya menggunakan patokan “cicilan masih berjalan”. Yang menjadi dasar adalah kapan hak atas tanah diperoleh, siapa yang membuat hubungan hukum pembelian atau kredit, atas nama siapa hak tersebut tercatat, serta apakah terdapat perjanjian perkawinan yang mengatur rezim harta.
2. Tanah Dibeli Sebelum Nikah, Tetapi Kredit Belum Lunas
Dalam kronologi penanya, pembelian tanah dilakukan sebelum perkawinan dan cicilan masih berjalan ketika perkawinan berlangsung. Apabila sebelum perkawinan sudah terdapat hubungan pembelian atau KPR atas nama penanya dan hak atas tanah telah diperoleh sebagai bagian dari hubungan tersebut, posisi awal tanah tersebut merupakan harta bawaan dari penanya.
Namun, kewajiban pembayaran kredit yang masih tersisa membawa persoalan kedua, yaitu bagian kewajiban yang dibayar selama perkawinan. Pembayaran dari penghasilan yang diperoleh selama perkawinan berkaitan dengan harta bersama menurut rezim UU Perkawinan. Karena itu, kontribusi harta bersama untuk melunasi kewajiban atas tanah yang menjadi harta bawaan mempunyai akibat pada perhitungan hubungan harta suami dan istri.
Artinya, status awal tanah dan sumber dana pelunasan cicilan merupakan dua lapisan persoalan yang harus dibedakan. Tanah dapat berstatus sebagai harta bawaan, sementara dana yang digunakan untuk membayar sisa kewajiban selama perkawinan berasal dari harta bersama.
3. Apakah Pembayaran Cicilan dari Penghasilan Selama Nikah Membuat Pasangan Menjadi Pemilik Tanah?
Pembayaran cicilan dengan penghasilan selama perkawinan tidak langsung mengubah nama pemegang hak atas tanah menjadi milik bersama. Sertifikat dan data yuridis pertanahan tetap menunjukkan siapa pemegang hak yang tercatat. Akan tetapi, pembayaran kewajiban atas aset bawaan menggunakan harta bersama dapat menjadi dasar perhitungan kontribusi harta bersama terhadap aset tersebut dalam sengketa harta perkawinan.
Dengan demikian, ada perbedaan antara hak kepemilikan atas tanah dan hak untuk memperhitungkan kontribusi harta bersama. Pasangan tidak memperoleh bagian tertentu atas tanah hanya karena ikut membayar cicilan. Posisi pasangan menjadi lebih kuat ketika dapat ditunjukkan bahwa sebagian kewajiban atas tanah dibayar menggunakan penghasilan atau harta yang masuk dalam rezim harta bersama selama perkawinan.
4. Bagaimana Menentukan Bagian yang Berasal dari Harta Bawaan dan Harta Bersama?
Perhitungan harus memisahkan pembayaran yang sudah dilakukan sebelum perkawinan dari pembayaran setelah perkawinan. Contohnya, apabila harga tanah Rp500 juta, uang muka dan cicilan sebelum menikah berjumlah Rp200 juta, kemudian sisa Rp300 juta dibayar selama perkawinan dengan penghasilan perkawinan, maka sumber pembayaran tersebut mempunyai karakter hukum yang berbeda.
Bagian yang telah dibayar sebelum perkawinan menjadi dasar yang kuat untuk menunjukkan kontribusi pribadi terhadap perolehan tanah. Sebaliknya, pembayaran yang dilakukan selama perkawinan menggunakan harta bersama menjadi bagian yang harus diperhitungkan dalam penyelesaian harta perkawinan. Perhitungannya tidak cukup hanya berdasarkan nama dalam sertifikat, tetapi juga berdasarkan dokumen pembayaran dan hubungan hukum kredit.
Pendekatan tersebut sejalan dengan prinsip Pasal 35 UU Perkawinan bahwa harta bawaan tetap berada dalam penguasaan masing-masing, sedangkan harta yang diperoleh selama perkawinan masuk dalam rezim harta bersama. Mahkamah Konstitusi pada 2026 juga menegaskan bahwa Pasal 35 ayat (1) merupakan norma yang membedakan harta bersama dari harta bawaan dalam kehidupan rumah tangga.
5. Bagaimana Jika Sertifikat Hanya Atas Nama Suami atau Istri?
Nama satu orang dalam sertifikat tidak menjadi satu-satunya ukuran untuk menentukan rezim harta perkawinan. Ketika tanah diperoleh selama perkawinan, Pasal 35 ayat (1) UU Perkawinan dapat menempatkannya sebagai harta bersama walaupun sertifikat hanya mencantumkan nama salah satu pasangan.
Untuk tanah yang diperoleh sebelum perkawinan, posisi hukumnya berbeda. Nama pemegang hak yang tercatat memperkuat posisi harta bawaan, tetapi penyelesaian harta perkawinan tetap perlu memperhitungkan pembayaran cicilan yang dilakukan selama perkawinan apabila pembayaran tersebut berasal dari harta bersama.
6. Bagaimana Kedudukan Pasangan terhadap Sisa Kredit?
Kewajiban kredit tidak dapat dipisahkan dari dokumen kredit yang dibuat dengan bank atau kreditur. Apabila kredit sejak awal dibuat atas nama penanya sebelum perkawinan, kedudukan debitur pada hubungan kredit tetap berada pada pihak yang menandatangani perjanjian tersebut, kecuali kemudian ada perubahan atau perjanjian lain dengan kreditur.
Di sisi hubungan harta suami istri, pembayaran angsuran selama perkawinan menggunakan penghasilan perkawinan menimbulkan persoalan kontribusi harta bersama. Karena itu, dalam sengketa harta setelah perceraian, perhitungan tidak berhenti pada siapa debitur dalam perjanjian kredit, tetapi juga memperhitungkan sumber dana yang digunakan untuk memenuhi kewajiban selama perkawinan.
7. Bagaimana Jika Ada Perjanjian Perkawinan?
Pasal 29 UU Perkawinan, sebagaimana dimaknai oleh Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015, memberikan ruang bagi pasangan untuk membuat perjanjian perkawinan sebelum, pada saat, atau selama dalam ikatan perkawinan. Putusan tersebut masih menjadi rujukan mengenai waktu pembuatan perjanjian perkawinan.
Karena itu, apabila terdapat perjanjian perkawinan yang memisahkan harta atau mengatur aset tertentu, isi perjanjian tersebut menjadi bagian penting dalam menentukan kedudukan tanah dan pembayaran cicilannya.
8. Bagaimana Bagi Pasangan Muslim?
Bagi pasangan yang tunduk pada Kompilasi Hukum Islam, Pasal 87 KHI menegaskan bahwa harta bawaan masing-masing suami dan istri serta harta yang diperoleh sebagai hadiah atau warisan berada di bawah penguasaan masing-masing sepanjang tidak ditentukan lain dalam perjanjian perkawinan.
Karena itu, dalam rumah tangga Muslim, status tanah sebelum perkawinan tetap memiliki kedudukan sebagai harta bawaan. Persoalan pembayaran cicilan selama perkawinan kemudian masuk pada perhitungan kontribusi harta bersama dan penyelesaian harta ketika perkawinan berakhir.
9. Apa yang Terjadi Jika Terjadi Perceraian?
Apabila perkawinan berakhir dan timbul sengketa mengenai tanah tersebut, pembahasan harus memisahkan bagian harta bawaan dari porsi pembayaran yang berasal dari harta bersama selama perkawinan. Dokumen kredit, bukti transfer, rekening pembayaran cicilan, bukti uang muka, dan sertifikat menjadi bahan penting untuk membentuk perhitungan tersebut.
Bagi pasangan Muslim, pembagian harta bersama setelah perceraian tunduk pada hukum yang berlaku dan ketentuan KHI. Untuk pasangan yang tunduk pada rezim hukum perdata lainnya, forum dan dasar pembagiannya mengikuti ketentuan hukum yang berlaku bagi para pihak.
10. Dokumen yang Perlu Disiapkan
- Perjanjian jual beli atau perjanjian kredit tanah yang dibuat sebelum perkawinan.
- Bukti uang muka dan pembayaran cicilan sebelum perkawinan.
- Bukti pembayaran cicilan selama perkawinan.
- Rekening atau dokumen yang menunjukkan sumber dana pembayaran.
- Sertifikat tanah dan dokumen perolehan hak.
- Perjanjian perkawinan apabila pernah dibuat.
- Dokumen kredit dari bank atau lembaga pembiayaan.
- Dokumen perceraian atau putusan pengadilan apabila sengketa harta sudah masuk proses peradilan.
KESIMPULAN
Menurut kronologi yang disampaikan penanya, tanah dibeli sebelum perkawinan tetapi cicilannya masih berlangsung setelah perkawinan. Struktur hukumnya harus memisahkan status tanah sebagai harta bawaan dari pembayaran sisa kewajiban selama perkawinan. Apabila hak atas tanah memang telah diperoleh sebelum perkawinan, posisi tanah pada awalnya merupakan harta bawaan pihak yang memperolehnya berdasarkan Pasal 35 ayat (2) UU Perkawinan.
Pembayaran cicilan menggunakan penghasilan yang diperoleh selama perkawinan berkaitan dengan harta bersama. Karena itu, kontribusi harta bersama terhadap pelunasan tanah tersebut dapat diperhitungkan dalam penyelesaian harta perkawinan. Hal tersebut tidak serta-merta mengubah seluruh tanah menjadi harta bersama dan juga tidak langsung menentukan persentase kepemilikan pasangan atas sertifikat.
Dengan demikian, untuk menentukan kedudukan pasangan secara tepat, dasar perolehannya harus ditempatkan bersama dokumen kredit, riwayat pembayaran sebelum dan selama perkawinan, status sertifikat, serta perjanjian perkawinan apabila ada. Dari rangkaian tersebut kemudian dapat ditentukan apakah sengketa menyangkut kepemilikan tanah, kontribusi harta bersama, atau perhitungan penggantian dalam pembagian harta perkawinan.
Catatan hukum: Apabila tanah yang dibeli sebelum perkawinan ternyata baru memperoleh hak atau baru dilakukan peralihan hak setelah perkawinan, konstruksi hukumnya berbeda. Dalam keadaan tersebut, waktu lahirnya hak dan dasar peralihannya menjadi bagian utama dalam menentukan status harta.
DASAR HUKUM
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019, khususnya Pasal 29, Pasal 35, Pasal 36, dan Pasal 37.
- Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015, mengenai perjanjian perkawinan yang dapat dibuat sebelum, pada saat, atau selama dalam ikatan perkawinan.
- Kompilasi Hukum Islam, khususnya Pasal 85 sampai dengan Pasal 97, terutama Pasal 87 mengenai harta bawaan dan penguasaan harta masing-masing.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sebagai rezim hukum perdata yang relevan bagi para pihak yang tidak menggunakan ketentuan KHI.
Butuh pendampingan hukum?
Akmal Law Office & Partners di aloadvokat.com dapat memberikan pendampingan untuk menilai status tanah, menyusun perhitungan kontribusi harta selama perkawinan, memeriksa perjanjian kredit, serta menangani sengketa harta perkawinan.
Disusun oleh:
Tim Hukum
Direview dan disetujui oleh:
Adv. P. Akmal Sapriant, S.H.
Jawaban ini merupakan informasi dan opini hukum berdasarkan kronologi yang disampaikan penanya. Uraian mengenai status tanah dan pembayaran cicilan bertolak dari keterangan bahwa pembelian dilakukan sebelum perkawinan dan pembayaran masih berlangsung selama perkawinan.
