JAWABAN

Terima kasih sudah menghubungi Akmal Law Office di aloadvokat.com dan sudah menyampaikan kronologi mengenai sertifikat rumah yang dibeli melalui KPR tersebut.

Kedudukan SHM dan sertifikat yang sudah dipecah

Tanah yang sudah SHM berarti Hak Milik atas tanah tersebut telah terdaftar. Apabila sertifikat induk dipecah, terbentuk bidang-bidang tanah tersendiri, tetapi pemecahan tersebut tidak dengan sendirinya mengubah nama pemegang hak.

Dalam transaksi perumahan, PPJB merupakan perjanjian pendahuluan sebelum AJB. PPJB memuat antara lain harga rumah, tata cara pembayaran dan pelaksanaan jual beli. Setelah harga rumah dibayar melalui mekanisme KPR dan persyaratan jual beli terpenuhi, dibuat AJB di hadapan PPAT. AJB inilah yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak kepada pembeli.

Rangkaian hukumnya dapat dipahami:

SHM → pemecahan sertifikat → PPJB → pembayaran harga rumah melalui KPR → AJB → pendaftaran peralihan hak → sertifikat atas nama pembeli.

Dalam KPR, siapa yang masih mempunyai hubungan utang-piutang?

Dalam skema KPR, setelah bank mencairkan kredit untuk membayar harga rumah kepada penjual atau developer, hubungan utang-piutang yang berjalan adalah antara pembeli dengan bank sebagai debitur dan kreditur.

Karena itu, persoalan yang kemudian muncul mengenai sertifikat bukan lagi mengenai utang pembeli kepada pemilik tanah, tetapi mengenai pelaksanaan jual beli, AJB, pendaftaran peralihan hak dan Hak Tanggungan bank.

Setelah AJB, mengapa sertifikat masih atas nama pemilik tanah?

Pasal 37 PP 24/1997 menentukan bahwa peralihan hak karena jual beli untuk keperluan pendaftaran dibuktikan dengan akta PPAT.

Setelah AJB ditandatangani, PPAT wajib menyampaikan AJB beserta dokumen yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari kerja. Apabila pendaftaran ditolak, alasan penolakan harus disampaikan secara tertulis.

Karena itu, apabila AJB telah dibuat tetapi sertifikat hasil pemecahan masih atas nama pemilik tanah, persoalannya berada pada pendaftaran peralihan hak.

Dokumen yang perlu diminta adalah:

salinan AJB, bukti penyampaian AJB ke Kantor Pertanahan, nomor berkas dan status pendaftaran peralihan hak.

Apa maksud “sertifikat ada di notaris”?

Istilah Notaris dan PPAT perlu dibedakan, meskipun orangnya dapat merupakan orang yang sama.

Notaris berwenang membuat akta notariil sesuai kewenangannya, sedangkan PPAT berwenang membuat AJB dan menjalankan kewajiban yang berkaitan dengan pendaftaran peralihan hak atas tanah.

PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris. Karena itu, ketika masyarakat menyebut “sertifikat ada di notaris”, orang yang dimaksud bisa saja merupakan Notaris sekaligus PPAT.

Untuk pembuatan AJB dan proses pendaftaran peralihan hak atas tanah, yang bersangkutan mesti bertindak dalam kapasitas sebagai PPAT, bukan semata-mata sebagai Notaris.

Jadi harus dilihat sertifikat tersebut berada dalam kapasitas jabatan apa, untuk keperluan apa, dan sampai tahap mana pengurusannya.

Apakah sertifikat masih atas nama pemilik tanah berarti bank tidak mempunyai jaminan?

Jaminan KPR harus dilihat dari Hak Tanggungan, bukan dari siapa yang memegang fisik sertifikat.

Hak Tanggungan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Karena itu yang harus diperiksa adalah APHT/SKMHT, Sertifikat Hak Tanggungan, nomor hak atas tanah yang dibebani dan pencatatan Hak Tanggungan.

Jadi sertifikat yang berada pada pemilik tanah atau Notaris/PPAT tidak dengan sendirinya menunjukkan bank tidak mempunyai jaminan.

Bagaimana dengan pembeli yang sudah lima tahun melunasi KPR?

Untuk pembeli yang sudah lima tahun melunasi KPR tetapi belum memperoleh sertifikat, persoalannya harus dilihat pada dua proses yang berbeda:

pertama, roya Hak Tanggungan;

kedua, pendaftaran peralihan hak atau balik nama berdasarkan AJB.

Pelunasan utang menyebabkan Hak Tanggungan hapus dan kemudian dilakukan roya. Roya hanya menghapus Hak Tanggungan, bukan mengubah nama pemegang hak atas tanah.

Jadi meskipun KPR sudah lama lunas, sertifikat tetap dapat bermasalah apabila AJB belum didaftarkan atau peralihan haknya belum selesai.

Apabila pembeli sudah lima tahun lunas tetapi sertifikat masih atas nama pemilik tanah, persoalannya adalah mengapa peralihan hak yang seharusnya didaftarkan belum selesai dan siapa yang bertanggung jawab atas proses tersebut.

Bagaimana dengan KPR Anda yang selesai Desember?

Menurut kronologi Anda, KPR Anda baru selesai pada Desember, sedangkan pembeli lain sudah sekitar lima tahun melunasi KPR tetapi sertifikatnya belum diperoleh.

Sebelum pelunasan terakhir, minta kepada bank:

Sertifikat Hak Tanggungan, nomor hak atas tanah yang menjadi objek jaminan dan mekanisme roya setelah pelunasan.

Kepada Notaris/PPAT, minta:

salinan AJB, bukti penyampaian AJB ke Kantor Pertanahan, nomor berkas dan status pendaftaran peralihan hak.

Bagaimana dengan permintaan Rp15 juta untuk balik nama?

Permintaan Rp15 juta harus jelas dasar dan peruntukannya.

Minta rincian mengenai:

jenis biaya, dasar pengenaan, pihak penerima dan proses yang dilakukan.

Apabila merupakan pajak atau biaya administrasi, harus ada dasar serta bukti pembayarannya. Apabila diminta tanpa dasar atau disertai informasi yang menyesatkan mengenai hak dan kewajiban pembeli, persoalannya dapat diperiksa secara perdata maupun berdasarkan ketentuan perlindungan konsumen.

Apakah pemilik tanah dapat dipidanakan?

Untuk menentukan pertanggungjawaban pidana, harus dilihat delik dan perbuatan pada setiap tahap transaksi.

Pasal 492 KUHP mengatur penipuan melalui tipu muslihat atau rangkaian kata bohong yang menggerakkan orang lain menyerahkan barang atau memberikan utang. Pasal 493 mengatur penjual yang menipu pembeli mengenai keadaan atau sifat barang yang dijual.

Dalam perkara ini, dugaan penipuan dapat diperiksa apabila sejak awal mengenai tanah, sertifikat, status hak atau kondisi objek diberikan keterangan yang sengaja tidak benar untuk memperoleh pembayaran atau mendorong pembeli mengambil KPR.

Apakah penggelapan juga dapat dikenakan?

Pasal 486 KUHP mengatur penggelapan terhadap barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, berada dalam kekuasaan pelaku bukan karena tindak pidana, kemudian dimiliki secara melawan hukum.

Karena itu, terhadap sertifikat atau dokumen perlu dilihat siapa yang berhak secara hukum dan bagaimana dokumen tersebut berada dalam penguasaan pihak yang dilaporkan.

Penipuan dan penggelapan dapat terjadi pada tahap yang berbeda dalam satu rangkaian perkara. Penipuan dapat terjadi ketika korban digerakkan untuk menyerahkan uang atau mengambil kredit, sedangkan penggelapan dapat terjadi kemudian terhadap barang yang telah berada dalam penguasaan pelaku.

Jadi keduanya dapat diperiksa bersama apabila masing-masing perbuatannya memenuhi unsur delik.

Bagaimana bila terdapat pemalsuan AJB atau dokumen tanah?

Apabila ditemukan AJB palsu, tanda tangan palsu, surat tanah palsu atau dokumen mengenai hak atas tanah yang dipalsukan, perbuatan tersebut dapat diperiksa sebagai tindak pidana pemalsuan surat.

Pasal 391 dan 392 KUHP mengatur pemalsuan surat, termasuk dokumen tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah.

Apakah pihak bank dapat dipidanakan?

Terhadap pihak bank harus diperiksa apakah terdapat delik dalam proses KPR atau administrasi perbankan.

Misalnya pencatatan palsu, tidak melakukan pencatatan yang wajib, atau mengubah, mengaburkan, menyembunyikan, menghapus maupun merusak dokumen atau pencatatan bank.

Karena itu, terhadap pihak bank harus ditentukan perbuatan apa yang dilakukan, siapa yang melakukannya dan delik apa yang terpenuhi.

Sertifikat yang masih atas nama pemilik tanah saja belum cukup untuk menyimpulkan adanya tindak pidana perbankan.

Bagaimana tanggung jawab Notaris/PPAT?

Apabila orang yang disebut sebagai “notaris” tersebut juga merupakan PPAT, tanggung jawabnya dilihat berdasarkan kapasitas jabatannya.

Sebagai Notaris, yang diperiksa adalah tindakan yang dilakukan dalam kewenangan kenotariatan.

Sebagai PPAT, yang diperiksa antara lain pelaksanaan AJB serta kewajiban menyampaikan AJB dan dokumen terkait kepada Kantor Pertanahan.

PPAT wajib menyampaikan AJB tersebut paling lambat 7 hari kerja setelah ditandatangani. Pelanggaran terhadap kewajiban tersebut dapat dikenai sanksi administratif dan tidak menghilangkan kemungkinan tuntutan ganti kerugian.

Bagaimana pembuktian dalam laporan pidana?

Untuk membuat laporan polisi, pelapor menyampaikan peristiwa yang diduga sebagai tindak pidana, pihak yang diduga melakukan, uraian perbuatan, kerugian dan bukti yang dimiliki.

Pelapor tidak harus sudah mempunyai dua alat bukti untuk membuat laporan. Dua alat bukti diperlukan pada tahap penyidikan untuk penetapan tersangka.

Untuk perkara ini, bukti dapat dipisahkan berdasarkan fungsinya:

PPJB, untuk membuktikan hubungan pengikatan jual beli dan kewajiban para pihak;

AJB, apabila telah dibuat, untuk membuktikan pelaksanaan jual beli dan menjadi dasar pendaftaran peralihan hak;

SHM dan sertifikat hasil pemecahan, untuk melihat status serta objek hak atas tanah;

dokumen KPR dan bukti pembayaran, untuk membuktikan transaksi dan pembayaran;

dokumen Hak Tanggungan dan roya, untuk membuktikan status jaminan bank;

surat atau dokumen dari bank dan Notaris/PPAT, untuk melihat posisi dan tahapan pengurusan;

bukti pembeli lain yang sudah lunas, untuk menunjukkan pola kejadian yang sama;

WhatsApp, email dan bukti elektronik lainnya, termasuk komunikasi mengenai sertifikat dan permintaan Rp15 juta;

serta keterangan saksi dan ahli apabila diperlukan.

Setelah masuk penyidikan, penetapan tersangka memerlukan minimal 2 alat bukti sesuai KUHAP.

Dua alat bukti tidak berarti harus dua orang saksi. Dalam perkara seperti ini dapat digunakan kombinasi surat, keterangan saksi, keterangan ahli, barang bukti, bukti elektronik atau alat bukti lain yang sah.

Contohnya AJB atau dokumen pertanahan sebagai surat ditambah keterangan saksi, atau dokumen pertanahan ditambah bukti elektronik.

Alurnya:

Laporan → Penyelidikan → Penyidikan → Pengumpulan alat bukti → Penetapan Tersangka apabila minimal 2 alat bukti terpenuhi → Penuntutan.

Bagaimana penanganannya?

Penanganan perkara dimulai dengan mengumpulkan dokumen dan menentukan status hak, status AJB, status Hak Tanggungan serta penguasaan sertifikat.

Pertama, minta kepada Notaris/PPAT salinan AJB, bukti penyampaian AJB ke Kantor Pertanahan, nomor berkas dan status pendaftaran.

Kedua, minta kepada bank dokumen Hak Tanggungan, data objek jaminan, status pelunasan dan dokumen roya.

Ketiga, cek pada Kantor Pertanahan status sertifikat hasil pemecahan dan status pendaftaran peralihan hak.

Keempat, apabila dari dokumen tersebut terdapat perbuatan yang memenuhi unsur delik, laporan pidana diarahkan kepada pihak dan perbuatan masing-masing.

Apabila banyak pembeli mengalami keadaan yang sama, dokumen masing-masing dapat dikumpulkan untuk memperlihatkan apakah terdapat pola perbuatan yang sama.

Apakah perkara ini dapat diarahkan ke Restorative Justice?

KUHAP mengatur Keadilan Restoratif pada tahap penyelidikan, penyidikan, penuntutan dan pemeriksaan di persidangan. Mekanismenya ditujukan untuk memulihkan keadaan, termasuk pengembalian barang dan ganti rugi.

Pasal 80 KUHAP mengatur antara lain tindak pidana yang diancam pidana penjara paling lama 5 tahun, dengan persyaratan lain yang harus dipenuhi.

Penipuan Pasal 492 dan penggelapan Pasal 486 masing-masing mempunyai ancaman pidana paling lama 4 tahun, sehingga dari sisi ancaman pidananya masih dapat masuk mekanisme Keadilan Restoratif sepanjang persyaratan lainnya terpenuhi.

Dalam perkara ini, pemulihan dapat diarahkan pada:

balik nama sertifikat, penyerahan dokumen kepada pihak yang berhak, penyelesaian roya, serta penggantian kerugian.

Apabila yang terbukti adalah delik pemalsuan dengan ancaman pidana yang masuk pengecualian KUHAP, mekanisme RJ tidak dapat digunakan.

KESIMPULAN HUKUM

Pertama, SHM yang telah dipecah belum berarti nama pembeli sudah tercatat. Peralihan hak tetap harus dilaksanakan melalui AJB dan didaftarkan.

Kedua, dalam KPR, setelah harga rumah dibayar kepada penjual melalui pencairan kredit, hubungan utang-piutang berjalan antara pembeli dan bank. Persoalan sertifikat kemudian berkaitan dengan AJB, peralihan hak dan Hak Tanggungan.

Ketiga, pembeli yang sudah lima tahun melunasi KPR tetapi belum memperoleh sertifikat perlu dilihat status AJB, balik nama dan roya Hak Tanggungan.

Keempat, pemilik tanah, developer, Notaris/PPAT maupun pihak bank dapat dimintai pertanggungjawaban berdasarkan perbuatan dan delik yang terbukti, termasuk kemungkinan penipuan, penggelapan, pemalsuan, perlindungan konsumen atau tindak pidana perbankan.

Kelima, laporan pidana dapat dibuat dengan bukti awal yang dimiliki. Dua alat bukti diperlukan untuk penetapan tersangka pada tahap penyidikan, dan untuk penipuan atau penggelapan masih terbuka kemungkinan Keadilan Restoratif sepanjang memenuhi syarat KUHAP.

DASAR HUKUM

• UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
• UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
• UU Nomor 20 Tahun 2025 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana
• UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 2 Tahun 2014
• PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016
• UU Perbankan sebagaimana telah diubah
• POJK Nomor 22 Tahun 2023
• UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan