JAWABAN

Terima kasih telah menghubungi Akmal Law Office melalui aloadvokat.com dan menyampaikan draf surat pernyataan dan perjanjian mengenai pengambilalihan angsuran KPR, pembayaran tunggakan, serta penyelesaian utang antara Pihak Ke-1 dan Pihak Ke-2.

Berdasarkan kronologi yang Anda sampaikan, persoalan hukum yang perlu diperhatikan meliputi kedudukan Pihak Ke-1 sebagai debitur yang tercatat pada bank, kewajiban Pihak Ke-2 berdasarkan kesepakatan pengambilalihan angsuran, pengakuan utang atas pembayaran talangan, serta status kepemilikan rumah dan penguasaan sertifikat setelah KPR lunas.

Draf tersebut sebaiknya diperbaiki sebelum ditandatangani. Pengakuan utang perlu dipisahkan dari pengaturan kepemilikan rumah karena keduanya menimbulkan akibat hukum yang berbeda. Selain itu, perjanjian antara Pihak Ke-1 dan Pihak Ke-2 tidak dengan sendirinya mengubah hubungan kredit yang sebelumnya terbentuk antara Pihak Ke-1 dan bank.

1. Kedudukan Hukum Pengambilalihan KPR Secara Lisan

Dalam hukum perdata, asas konsensualisme menempatkan kesepakatan sebagai dasar lahirnya perjanjian, sepanjang syarat sahnya perjanjian terpenuhi. Perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak dan wajib dilaksanakan dengan itikad baik.

Berdasarkan prinsip tersebut, kesepakatan pengambilalihan pembayaran angsuran yang dilakukan secara lisan pada 27 April 2018 tidak kehilangan kekuatan mengikat hanya karena tidak dituangkan dalam akta tertulis. Namun, keberadaan, isi, dan pelaksanaan kesepakatan tersebut tetap perlu didukung alat bukti apabila timbul sengketa.

Persoalan berbeda muncul dalam hubungan dengan bank pemberi KPR. Apabila nama Pihak Ke-1 masih tercantum sebagai debitur dalam perjanjian kredit, kesepakatan dengan Pihak Ke-2 hanya mengatur hubungan di antara mereka dan tidak dengan sendirinya menggantikan debitur yang tercatat pada bank.

Penggantian debitur dalam hubungan kredit memerlukan persetujuan kreditur sesuai mekanisme yang berlaku. Kesepakatan internal mengenai pengambilalihan pembayaran angsuran tidak dapat dipersamakan dengan pembebasan Pihak Ke-1 dari kewajiban kreditnya oleh bank.

Dengan demikian, meskipun Pihak Ke-2 telah membayar angsuran sejak 2018, Pihak Ke-1 tetap berpotensi dimintai pertanggungjawaban oleh bank apabila kredit masih tercatat atas namanya. Adapun Pihak Ke-2 dapat mempunyai kewajiban perdata kepada Pihak Ke-1 berdasarkan kesepakatan mereka, termasuk kewajiban mengganti pembayaran yang telah ditanggung Pihak Ke-1 sesuai isi perjanjian dan bukti yang tersedia.

Oleh karena itu, dokumen baru sebaiknya memisahkan dua hal: pengakuan utang Pihak Ke-2 kepada Pihak Ke-1 dan penegasan bahwa perubahan debitur terhadap bank hanya dapat dilakukan melalui prosedur yang disetujui bank.

2. Kekuatan Pembuktian Perjanjian Lisan dan Kuitansi

Merujuk pada kronologi yang disampaikan, pengambilalihan kredit dilakukan secara lisan dan disertai kuitansi. Kuitansi, bukti transfer, catatan angsuran, serta komunikasi elektronik dapat membantu menjelaskan hubungan hukum para pihak dan pelaksanaan kesepakatan.

Namun, kuitansi pembayaran angsuran belum tentu membuktikan bahwa hak atas rumah telah beralih kepada Pihak Ke-2. Bukti pembayaran perlu dibedakan dari bukti kepemilikan dan dokumen peralihan hak atas tanah.

Untuk memperkuat pembuktian, dokumen yang perlu dihimpun meliputi:

1. Perjanjian kredit KPR awal beserta dokumen yang berkaitan dengan rumah.
2. Kuitansi pengambilalihan kredit dan bukti pembayaran sejak April 2018.
3. Bukti transfer atau pembayaran angsuran yang dilakukan Pihak Ke-2.
4. Bukti pembayaran tunggakan, denda, dan angsuran yang ditanggung Pihak Ke-1 sejak Oktober 2023.
5. Percakapan elektronik atau korespondensi yang menjelaskan kesepakatan pengambilalihan, kewajiban pembayaran, dan pengakuan utang.
6. Bukti pelunasan KPR dari bank serta dokumen yang berkaitan dengan sertifikat rumah.

Dalam penyelesaian sengketa perdata, alat bukti surat, keterangan saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah mempunyai fungsi pembuktian sesuai ketentuan hukum acara perdata.

Karena itu, nilai utang yang akan dicantumkan dalam perjanjian sebaiknya disusun berdasarkan rekapitulasi pembayaran yang dapat dicocokkan dengan kuitansi dan bukti transfer. Jangan mencantumkan nominal berdasarkan perkiraan apabila jumlah yang sebenarnya masih dapat dihitung dari dokumen pembayaran.

3. Penyusunan Perjanjian Pengakuan Utang

Draf yang disampaikan mencampurkan pengambilalihan angsuran KPR, pembayaran tunggakan, bunga atas utang, dan penguasaan sertifikat rumah. Padahal, setiap bagian tersebut mempunyai akibat hukum yang berbeda.

Untuk mengatur kewajiban Pihak Ke-2 kepada Pihak Ke-1, judul Perjanjian Pengakuan Utang dan Penyelesaian Kewajiban lebih sesuai apabila tujuan utamanya adalah menetapkan utang dan mekanisme pembayarannya, bukan sekaligus mengalihkan hak atas rumah.

Perjanjian tersebut sebaiknya memuat hal-hal berikut.

Pertama, jumlah utang yang diakui. Cantumkan nominal utang Pihak Ke-2 kepada Pihak Ke-1 berdasarkan pembayaran yang telah dilakukan Pihak Ke-1 untuk menanggung kewajiban Pihak Ke-2. Rinci pokok pembayaran, tunggakan, denda, tanggal pembayaran, dan pengeluaran lain yang memang disepakati sebagai bagian dari utang.

Kedua, pengakuan kewajiban. Pihak Ke-2 perlu menyatakan bahwa ia mengakui jumlah utang yang tercantum dalam perjanjian serta bersedia menyelesaikannya sesuai jadwal yang disepakati.

Ketiga, jadwal pembayaran. Rumusan “harus segera dilunasi semampunya” sebaiknya diganti dengan ketentuan yang memuat tanggal jatuh tempo, jumlah pembayaran berkala, dan tanggal pelunasan akhir. Apabila pelunasan sekaligus belum memungkinkan, para pihak dapat menyepakati pembayaran bertahap dengan nilai yang terukur.

Keempat, bunga utang. Klausul bunga 1% setiap bulan perlu menentukan dasar perhitungan, jumlah pokok yang dikenai bunga, tanggal mulai perhitungan, dan perlakuan terhadap pembayaran sebagian. Para pihak juga perlu menetapkan apakah bunga dihitung secara sederhana atau menggunakan metode lain yang disepakati.

Kelima, keterlambatan pembayaran. Perjanjian perlu mengatur kapan Pihak Ke-2 dianggap wanprestasi, bagaimana pemberitahuan dilakukan, serta langkah penyelesaian yang dapat ditempuh apabila kewajiban tidak dipenuhi.

Keenam, perhitungan pembayaran. Setiap pembayaran yang telah dilakukan Pihak Ke-2 harus diperhitungkan agar tidak terjadi penghitungan ganda. Rekapitulasi utang sebaiknya dilampirkan dan disetujui kedua pihak.

Perjanjian tertulis yang memuat jumlah utang, dasar perhitungan, jadwal pembayaran, dan akibat wanprestasi akan memberikan dasar pembuktian yang lebih kuat dibandingkan pernyataan bahwa utang akan dibayar sesuai kemampuan.

Apabila para pihak menghendaki penguatan pembuktian, pengakuan utang dapat dituangkan dalam akta notaris. Namun, bentuk akta dan akibat hukumnya perlu disesuaikan dengan tujuan perjanjian serta ketentuan yang berlaku.

4. Kedudukan Sertifikat Rumah setelah KPR Lunas

Anda menyampaikan bahwa KPR telah lunas pada Agustus 2026 dan Pihak Ke-1 bermaksud mengambil serta memegang sertifikat rumah sampai seluruh utang Pihak Ke-2 diselesaikan.

Kedudukan pemegang hak atas tanah harus dibedakan dari pihak yang membayar angsuran. Apabila sertifikat dan data pendaftaran tanah masih mencantumkan Pihak Ke-1 sebagai pemegang hak, pembayaran angsuran oleh Pihak Ke-2 tidak dengan sendirinya memindahkan kepemilikan rumah kepadanya.

Peralihan hak atas tanah tunduk pada persyaratan hukum pertanahan, termasuk penggunaan dokumen peralihan yang sesuai dan pemenuhan prosedur pendaftaran apabila diperlukan. Kuitansi pembayaran angsuran dan kesepakatan pengambilalihan kredit secara lisan tidak dengan sendirinya menggantikan dokumen peralihan hak.

Setelah KPR lunas, Pihak Ke-1 sebaiknya memperoleh surat keterangan pelunasan dari bank dan mengurus pengambilan sertifikat melalui prosedur bank. Apabila tanah masih dibebani Hak Tanggungan, penghapusan catatan pembebanan tersebut melalui proses roya juga perlu diselesaikan.

Klausul yang menyatakan bahwa Pihak Ke-1 berhak memegang sertifikat sampai Pihak Ke-2 melunasi utang perlu dirumuskan dengan hati-hati. Penguasaan fisik sertifikat tidak dengan sendirinya membentuk jaminan kebendaan atau memberi hak kepada Pihak Ke-1 untuk menjual rumah dan mengambil hasilnya sebagai pelunasan utang.

Jika rumah tetap menjadi milik Pihak Ke-1, perjanjian perlu menegaskan status kepemilikan tersebut dan menjelaskan dasar Pihak Ke-2 menempati atau menggunakan rumah. Jika para pihak bermaksud mengalihkan hak atas rumah kepada Pihak Ke-2, pengalihan itu perlu diatur secara terpisah dan dilaksanakan melalui mekanisme hukum yang berlaku.

Dengan demikian, klausul penguasaan sertifikat tidak sepatutnya dijadikan satu-satunya jaminan pembayaran utang Pihak Ke-2.

5. Kedudukan Dua Pihak yang Terlibat dalam Pengambilalihan Sebelumnya

Anda menjelaskan bahwa Pihak Ke-2 merupakan pihak ketiga yang mengambil alih rumah, sedangkan dua pihak sebelumnya tidak lagi mudah dihubungi dan tidak dilibatkan dalam kesepakatan terbaru.

Perjanjian antara Pihak Ke-1 dan Pihak Ke-2 mengenai kewajiban pembayaran mereka dapat mengikat kedua pihak sepanjang memenuhi syarat sah perjanjian. Namun, kesepakatan tersebut tidak dengan sendirinya menghapus hak atau klaim pihak lain yang mungkin timbul dari transaksi sebelumnya.

Risiko perdata dapat muncul apabila pihak sebelumnya kemudian mengajukan klaim atas pembayaran, penguasaan rumah, atau kesepakatan yang pernah dibuat. Karena itu, kronologi pengambilalihan sejak 2018 perlu disusun berdasarkan kuitansi, bukti transfer, dan komunikasi yang tersedia.

Apabila pihak sebelumnya masih dapat dihubungi, upayakan memperoleh pernyataan tertulis mengenai penyelesaian transaksi mereka dan ada atau tidaknya hak yang masih dipersoalkan. Apabila mereka tidak dapat dihubungi, jangan mencantumkan pernyataan bahwa mereka telah melepaskan hak atau tidak mempunyai tuntutan apabila belum ada dasar untuk menyatakannya.

Tidak dilibatkannya pihak sebelumnya tidak dengan sendirinya membatalkan perjanjian pengakuan utang antara Pihak Ke-1 dan Pihak Ke-2. Namun, perjanjian baru itu juga tidak dapat digunakan untuk menyatakan bahwa seluruh persoalan yang mungkin timbul dari transaksi terdahulu telah selesai.

6. Ketentuan Lima Tahun dalam Pengalihan Rumah KPR

Keterangan bahwa rumah KPR baru boleh dialihkan secara resmi setelah lima tahun harus dikaitkan dengan skema pembiayaan rumah tersebut.

Untuk rumah subsidi, pengalihan kepemilikan dapat dibatasi oleh persyaratan program pembiayaan, termasuk jangka waktu penghunian, kualifikasi pihak penerima, serta pengecualian yang ditentukan. Sementara itu, untuk KPR komersial, ketentuan perjanjian kredit dan persyaratan bank menjadi dasar penting dalam menentukan prosedur pengalihan.

Karena jenis KPR yang digunakan untuk rumah tersebut belum dijelaskan, ketentuan lima tahun tidak dapat langsung dianggap berlaku dengan persyaratan yang sama seperti rumah subsidi.

Terlepas dari masa penghunian, berakhirnya jangka waktu lima tahun tidak dengan sendirinya menggantikan persetujuan bank apabila masih diperlukan, maupun menghapus persyaratan peralihan hak atas tanah.

Dengan demikian, sebelum menyatakan pengambilalihan kredit telah memenuhi seluruh persyaratan hukum, Pihak Ke-1 perlu menyesuaikan langkah yang akan diambil dengan jenis KPR, isi perjanjian kredit awal, dan status kepemilikan rumah.

7. Pembaruan SLIK OJK setelah KPR Lunas

Anda menyampaikan bahwa keterlambatan angsuran sebelumnya berdampak pada catatan kredit Pihak Ke-1. Setelah KPR lunas, Pihak Ke-1 sebaiknya memperoleh bukti pelunasan dari bank dan meminta informasi debitur melalui layanan SLIK OJK.

Informasi dalam SLIK bersumber dari pelaporan lembaga jasa keuangan dan digunakan sebagai salah satu bahan pertimbangan dalam penilaian kredit. Pelunasan kredit perlu diikuti dengan kesesuaian pelaporan mengenai status kewajiban tersebut.

Apabila informasi dalam SLIK belum mencerminkan pelunasan, Pihak Ke-1 dapat meminta klarifikasi dan pembaruan data kepada bank pemberi KPR. Bukti pelunasan dan dokumen pembayaran perlu disimpan sebagai dasar pengajuan apabila terdapat ketidaksesuaian data.

Pelunasan tidak berarti seluruh riwayat pembayaran sebelumnya harus dihapus. Hal yang perlu dipastikan adalah ketepatan informasi mengenai fasilitas kredit, jumlah kewajiban yang tersisa, dan status pelunasan sesuai mekanisme pelaporan yang berlaku.

Kesimpulan

Draf yang disampaikan sebaiknya dipisahkan menjadi pengaturan pengakuan utang dan, apabila memang dikehendaki, pengaturan mengenai status serta pengalihan hak atas rumah.

Kesepakatan lisan antara Pihak Ke-1 dan Pihak Ke-2 dapat menjadi dasar hubungan kontraktual apabila memenuhi syarat sah perjanjian. Namun, kesepakatan tersebut tidak dengan sendirinya menggantikan debitur dalam hubungan kredit dengan bank. Selama Pihak Ke-1 masih tercatat sebagai debitur, ia tetap berpotensi bertanggung jawab kepada bank atas kewajiban berdasarkan perjanjian kredit awal.

Perjanjian pengakuan utang perlu memuat jumlah kewajiban yang terperinci, bunga, jadwal pembayaran, dan akibat wanprestasi. Penandatanganan dokumen juga harus menggunakan tanggal yang sebenarnya. Tanggal 28 Oktober 2023 tidak patut digunakan untuk dokumen yang baru ditandatangani pada 2026.

Mengenai rumah, status kepemilikan harus ditentukan berdasarkan dokumen kepemilikan dan pencatatan pertanahan. Penguasaan sertifikat fisik tidak dengan sendirinya menjadi jaminan kebendaan atau memberikan hak untuk mengeksekusi rumah sebagai pelunasan utang.

Apabila Pihak Ke-2 tidak memenuhi pembayaran yang telah disepakati, Pihak Ke-1 dapat menempuh penyelesaian perdata berdasarkan isi perjanjian dan alat bukti yang tersedia, antara lain melalui somasi dan gugatan wanprestasi apabila persyaratannya terpenuhi.

Langkah yang Disarankan

1. Susun rekapitulasi seluruh angsuran, tunggakan, denda, dan pembayaran talangan yang telah ditanggung Pihak Ke-1.
2. Buat perjanjian pengakuan utang yang menetapkan jumlah utang, bunga, tanggal jatuh tempo, dan jadwal pembayaran.
3. Gunakan tanggal penandatanganan yang sebenarnya dan lampirkan rekapitulasi utang yang disetujui kedua pihak.
4. Tegaskan apakah rumah tetap menjadi milik Pihak Ke-1 atau akan dialihkan kepada Pihak Ke-2, dengan mengikuti persyaratan hukum yang berlaku.
5. Peroleh surat pelunasan KPR, urus pengambilan sertifikat, dan selesaikan roya apabila masih diperlukan.
6. Simpan kuitansi serta komunikasi dengan pihak-pihak sebelumnya untuk mendukung pembuktian apabila timbul sengketa.
7. Mintakan klarifikasi dan pembaruan data kepada bank apabila status pelunasan KPR belum tercermin dengan benar dalam SLIK.

DASAR HUKUM

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya Pasal 1320 mengenai syarat sah perjanjian; Pasal 1338 mengenai kekuatan mengikat perjanjian dan itikad baik; Pasal 1340 mengenai akibat perjanjian bagi para pihak; Pasal 1413, Pasal 1415, dan Pasal 1417 mengenai pembaruan utang serta penggantian debitur; Pasal 1765 dan Pasal 1767 mengenai bunga yang diperjanjikan; serta Pasal 1865 sampai dengan Pasal 1867 mengenai pembuktian.
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, mengenai hak atas tanah dan pendaftaran peralihan hak.
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 37 mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah yang dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dengan memperhatikan ketentuan dan pengecualian yang berlaku.
• Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, khususnya Pasal 18 ayat (1) huruf c mengenai hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya utang yang dijamin dan Pasal 22 mengenai pencoretan Hak Tanggungan (roya).
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, khususnya Pasal 55 mengenai pembatasan penyewaan atau pengalihan kepemilikan rumah umum yang diperoleh dengan kemudahan pemerintah, sebagaimana telah diubah, antara lain, dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023.
• Peraturan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat Nomor 1 Tahun 2026 tentang Pembiayaan Kepemilikan Rumah melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), sepanjang rumah yang dimaksud menggunakan skema KPR Sejahtera/FLPP.
• Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 18/POJK.03/2017 tentang Pelaporan dan Permintaan Informasi Debitur melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK), sebagaimana telah diubah dengan POJK Nomor 64/POJK.03/2020 dan perubahan kedua melalui POJK Nomor 11 Tahun 2024, serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor 11/SEOJK.01/2024 tentang Pelaporan dan Permintaan Informasi Debitur melalui SLIK.