Selamat siang, para pakar hukum yang saya hormati. Perkenankan saya mengajukan pertanyaan terkait masalah tanah yang sedang saya alami.
Pada tahun 2008, saya membeli sebidang tanah di kawasan perbatasan Kota Pekanbaru. Saat itu, saya hanya memiliki surat bukti kepemilikan berupa SKGR yang dikeluarkan oleh Camat setempat. Saya pikir itu sudah cukup sebagai bukti kepemilikan.
Seiring waktu, tepatnya 17 tahun kemudian, di tahun 2025, tiba-tiba tanah saya didatangi dan digeledah oleh PT developer perumahan. Mereka mengklaim bahwa tanah tersebut sekarang menjadi bagian dari proyek perumahan mereka. Saya sempat menanyakan dasar hukum mereka, dan mereka mengaku memiliki SHM atas tanah tersebut. Namun, mereka tidak bersedia menunjukkan SHM itu kepada saya.
Saya lalu menghubungi penjual tanah (orang yang menjual tanah itu kepada saya pada tahun 2008). Namun, ia bersikap tidak peduli dan mengatakan bahwa urusan tanah sudah selesai dan tidak ada lagi hubungannya dengan saya.
Kini, di atas tanah saya tersebut sudah berdiri rumah-rumah perumahan yang telah dimiliki oleh pihak lain. Saya sangat bingung dan merasa kehilangan hak atas tanah yang sudah saya beli dengan susah payah.
Pertanyaan saya:
1. Apa yang harus saya lakukan agar tanah saya bisa kembali menjadi milik dan saya kuasai lagi?
2. Apakah SKGR yang saya miliki memiliki kekuatan hukum yang cukup untuk melawan SHM yang diklaim oleh developer?
3. Apa langkah hukum yang paling tepat untuk saya tempuh dalam kasus ini?
Demikian pertanyaan saya, atas perhatian dan jawaban Bapak/Ibu, saya ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya.
JAWABAN
Terima kasih sudah menghubungi Akmal Law Office di aloadvokat.com dan sudah menyampaikan kronologi mengenai sengketa tanah yang Anda alami, yaitu tanah yang Anda beli pada tahun 2008 dengan dokumen SKGR kemudian pada tahun 2025 diklaim oleh developer perumahan sebagai bagian dari tanah yang telah memiliki SHM.
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, ada beberapa uraian yang perlu dijelaskan sebagai berikut.
1. Kedudukan SKGR yang Anda Pegang
SKGR yang diterbitkan oleh Camat atau pejabat setempat merupakan dokumen yang berkaitan dengan riwayat penguasaan atau transaksi tanah, tetapi SKGR bukan sertifikat hak milik. Kedudukannya tidak sama dengan SHM yang diterbitkan melalui sistem pendaftaran tanah. Karena itu, SKGR tidak dapat ditempatkan sebagai dokumen yang setara dengan SHM dalam pembuktian hak atas tanah.
Namun, keberadaan SKGR juga tidak berarti transaksi tahun 2008 menjadi tidak bernilai. Dalam sengketa, dokumen tersebut dapat menjadi bagian dari rangkaian bukti mengenai asal penguasaan tanah, transaksi, hubungan Anda dengan penjual, dan riwayat penguasaan tanah. Kwitansi pembayaran, saksi, bukti pembayaran PBB, surat-surat lama, dan bukti penguasaan fisik dapat memperkuat rangkaian pembuktian tersebut.
Dengan demikian, posisi hukum Anda tidak hanya ditentukan oleh nama dokumen SKGR, tetapi oleh keseluruhan riwayat tanah dan bukti yang menunjukkan bagaimana tanah tersebut diperoleh sampai kemudian muncul SHM yang diklaim oleh developer.
2. SHM Memiliki Kekuatan Pembuktian yang Kuat, tetapi Tetap Dapat Dipersoalkan
SHM merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis tanah sebagaimana dikenal dalam Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang saat ini tetap menjadi kerangka pendaftaran tanah dan telah mengalami perubahan melalui PP Nomor 18 Tahun 2021. Karena itu, ketika developer menyatakan memiliki SHM atas bidang yang sama, keberadaan sertifikat tersebut mempunyai kedudukan pembuktian yang kuat.
Kekuatan tersebut tidak berarti penerbitan SHM tidak dapat dipersoalkan. Apabila terdapat alasan hukum mengenai cacat dalam penerbitan sertifikat, kesalahan data, tumpang tindih bidang, alas hak yang bermasalah, atau proses administratif yang tidak sesuai, pihak yang dirugikan dapat menempuh mekanisme hukum terhadap penerbitan atau akibat hukum dari sertifikat tersebut.
Karena itu, jangan hanya berhadapan dengan klaim lisan developer. Status SHM yang diklaim perlu ditelusuri melalui data pertanahan agar dapat diketahui nomor sertifikat, pemegang hak, tanggal penerbitan, letak bidang, serta riwayat pendaftarannya.
3. Jalur Hukum Berbeda Menurut Objek yang Dipersoalkan
Sengketa seperti ini dapat menyentuh dua persoalan hukum sekaligus. Pertama, persoalan mengenai keputusan atau tindakan administrasi pertanahan dalam penerbitan sertifikat. Kedua, persoalan mengenai siapa yang mempunyai hak atas tanah berdasarkan rangkaian alas hak dan perbuatan hukum para pihak.
Apabila yang dipersoalkan adalah keputusan administrasi BPN mengenai penerbitan SHM, jalur Pengadilan Tata Usaha Negara dapat digunakan sesuai ketentuan hukum acara TUN. Sementara apabila yang disengketakan adalah hak keperdataan atas tanah dan perbuatan para pihak, gugatan ke Pengadilan Negeri dapat menjadi jalur yang relevan, misalnya melalui perbuatan melawan hukum atau tuntutan lain sesuai hubungan hukum yang ada.
Untuk penyelesaian sengketa pertanahan di tingkat administrasi, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 mengatur mengenai penanganan dan penyelesaian kasus pertanahan. Peraturan tersebut masih berstatus berlaku.
4. Tanah Sudah Berdiri Rumah-Rumah Perumahan: Apa Akibat Hukumnya?
Berdasarkan kronologi Anda, di atas tanah tersebut sekarang sudah berdiri rumah-rumah yang telah dimiliki pihak lain. Keadaan ini membuat persoalannya tidak hanya menyangkut Anda dengan penjual atau developer, karena ada pihak ketiga yang telah memperoleh atau menempati bagian dari tanah tersebut.
Karena itu, tuntutan untuk mengembalikan tanah secara fisik harus memperhitungkan kedudukan pihak ketiga, status masing-masing bidang, dokumen yang mereka miliki, serta hubungan mereka dengan developer. Apabila hak pihak ketiga ikut disengketakan, pihak tersebut dapat mempunyai kepentingan hukum yang perlu dimasukkan dalam perkara.
Selain tuntutan mengenai tanah, terdapat kemungkinan tuntutan ganti rugi atau pertanggungjawaban perdata terhadap pihak yang melakukan perbuatan yang merugikan. Dasarnya bergantung pada hubungan hukum yang terbentuk, termasuk transaksi Anda dengan penjual dan perbuatan developer terhadap tanah yang Anda kuasai.
5. Penjual Tanah Juga Mempunyai Posisi Hukum
Dalam uraian Anda, tanah tersebut dibeli dari penjual pada tahun 2008 dan sekarang penjual menyatakan bahwa urusan tanah sudah selesai. Pernyataan tersebut tidak serta-merta menghapus hubungan hukum yang lahir dari transaksi tahun 2008. Apabila kemudian terdapat persoalan bahwa tanah yang dijual ternyata berbenturan dengan hak pihak lain, penjual dapat dimintai pertanggungjawaban sesuai isi transaksi dan kerugian yang timbul.
Karena itu, bukti pembelian tahun 2008, identitas penjual, kwitansi atau bukti pembayaran, SKGR, saksi transaksi, serta komunikasi dengan penjual perlu diamankan. Rangkaian bukti tersebut penting untuk membangun hubungan hukum antara Anda dan penjual sekaligus menentukan tuntutan yang dapat diajukan.
6. Langkah Hukum yang Harus Dilakukan
Langkah pertama adalah meminta data pertanahan secara resmi kepada Kantor Pertanahan/BPN untuk mengetahui SHM yang diklaim developer dan riwayat bidang tanah tersebut. Catat nomor sertifikat, nama pemegang hak, tanggal terbit, luas, letak bidang, serta data yuridis yang dapat diperoleh sesuai prosedur pelayanan pertanahan.
Langkah kedua adalah mengamankan seluruh bukti yang berkaitan dengan tanah sejak pembelian tahun 2008. Simpan SKGR, kwitansi, bukti pembayaran PBB, dokumen transaksi, foto penguasaan tanah, surat-menyurat, serta keterangan saksi.
Langkah ketiga adalah mengirimkan somasi kepada pihak yang menguasai atau mengklaim tanah, termasuk developer dan penjual sesuai kepentingan hukumnya. Somasi dapat memuat dasar penguasaan Anda, keberatan atas klaim, permintaan penjelasan mengenai dasar perolehan tanah, dan tuntutan agar perbuatan yang merugikan dihentikan.
Langkah keempat adalah menentukan jalur pengadilan berdasarkan objek sengketa. Apabila pokok persoalannya adalah penerbitan keputusan pertanahan oleh BPN, jalur TUN dapat ditempuh. Apabila pokoknya adalah kepemilikan atau perbuatan melawan hukum antar pihak, jalur Pengadilan Negeri dapat ditempuh. Dalam keadaan tertentu, kedua ranah tersebut dapat saling berkaitan sehingga penyusunan posisi perkara harus dilakukan dengan cermat.
7. Jangan Mengambil Alih Tanah dengan Cara Sendiri
Walaupun Anda merasa tanah tersebut merupakan tanah yang Anda beli pada tahun 2008, jangan melakukan pengosongan paksa, merusak bangunan, atau mengambil alih rumah yang sekarang dikuasai pihak lain. Tindakan sepihak justru dapat menimbulkan perkara baru dan mengganggu posisi hukum Anda.
Gunakan bukti yang sudah ada untuk menempuh mekanisme pertanahan dan pengadilan. Perkara seperti ini juga sebaiknya tidak ditangani hanya dengan somasi biasa ketika sudah terdapat SHM yang diklaim pihak lain dan bangunan perumahan yang telah ditempati pihak ketiga.
8. Jadi, Apakah Tanah Bisa Direbut Kembali atau Harus Ganti Rugi?
SKGR yang Anda miliki tidak mempunyai kedudukan yang sama dengan SHM. Karena itu, Anda tidak dapat meminta tanah kembali hanya dengan mendasarkan diri pada SKGR tanpa membawa bukti lain dan tanpa mempersoalkan dasar lahirnya SHM yang diklaim developer.
Namun, SHM juga bukan berarti menutup seluruh upaya hukum. Apabila terdapat dasar dan bukti mengenai kesalahan dalam penerbitan sertifikat atau adanya hak pihak lain yang lebih beralasan, terdapat jalur hukum untuk mempersoalkan SHM tersebut. Demikian pula, apabila transaksi tahun 2008 menimbulkan kerugian karena tindakan penjual atau pihak lain, tuntutan perdata dapat diajukan sesuai dasar hubungan hukumnya.
Karena tanah sudah dibangun menjadi perumahan dan telah dimiliki pihak lain, penyelesaian perkara dapat melibatkan beberapa pihak sekaligus. Pendampingan advokat menjadi penting untuk menyusun bukti, menentukan pihak yang harus digugat, memilih jalur perdata atau TUN, serta merumuskan apakah tuntutannya diarahkan pada pengembalian tanah, pembatalan keputusan pertanahan, atau ganti rugi.
Jadi, jawabannya: tanah belum tentu harus langsung dianggap hilang dan juga belum tentu dapat langsung direbut kembali hanya dengan SKGR. Langkah hukumnya dimulai dari penelusuran SHM dan riwayat tanah di BPN, mengamankan seluruh bukti transaksi tahun 2008, kemudian menempuh gugatan yang sesuai dengan objek sengketanya. Apabila penerbitan SHM memang mempunyai cacat hukum, SHM dapat dipersoalkan melalui jalur yang tersedia; apabila kerugian berasal dari transaksi atau perbuatan pihak tertentu, tuntutan perdata dan ganti rugi juga dapat ditempuh. Karena sudah berdiri rumah-rumah yang dimiliki pihak lain, perkara ini sebaiknya didampingi advokat sejak awal agar posisi Anda tidak dirugikan dalam proses pertanahan maupun persidangan.
DASAR HUKUM
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021, termasuk ketentuan mengenai kekuatan pembuktian sertifikat.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, termasuk Pasal 1365 mengenai perbuatan melawan hukum dan ketentuan perikatan yang relevan.
- Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan, yang berstatus berlaku.
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah, sepanjang sengketa menyangkut keputusan administrasi pertanahan.
Butuh pendampingan hukum?
ALO Advokat & Partners dapat membantu menangani sengketa SKGR vs SHM, termasuk penelusuran dokumen pertanahan, penyusunan somasi, pemetaan posisi para pihak, serta pendampingan gugatan perdata maupun TUN sesuai objek sengketanya.
Disusun oleh:
Tim Hukum ALO Advokat & Partners
Direview dan disetujui oleh:
Adv. Nina Oktavia, S.H.
Artikel ini merupakan informasi hukum umum berdasarkan pertanyaan yang disampaikan. Posisi hukum para pihak dan bentuk upaya hukum ditentukan berdasarkan dokumen pertanahan, riwayat perolehan tanah, serta bukti yang tersedia dalam perkara.
