ALO GRAMEDIA

Hukum Agraria Indonesia Edisi Kedua

Prof. Dr. H.M. Arba, S.H., M.Hum.

Rp 98.100 (harga dapat berubah)

Beli / Pesan

Tanah yang Dipinjamkan Tidak Beralih Menjadi Milik Peminjam

KUHPerdata memberikan pengaturan khusus mengenai pinjam pakai dalam Pasal 1740. Pinjam pakai adalah perjanjian ketika satu pihak menyerahkan suatu barang untuk dipakai secara cuma-cuma kepada pihak lain, dengan kewajiban pihak yang menerima untuk mengembalikan barang setelah dipakai atau setelah jangka waktu yang ditentukan berakhir. Dari rumusan tersebut terdapat dua unsur yang harus diperhatikan, yaitu penggunaan diberikan tanpa harga sewa dan terdapat kewajiban untuk mengembalikan barang yang dipinjam.

Pasal 1741 KUHPerdata kemudian menegaskan bahwa orang yang meminjamkan tetap menjadi pemilik mutlak barang yang dipinjamkan. Karena itu, penggunaan tanah oleh seseorang berdasarkan izin pemilik tidak mengakibatkan berpindahnya hak atas tanah. Orang yang menjalankan usaha di atas tanah orang lain tetap harus diposisikan sebagai pihak yang menggunakan tanah berdasarkan hubungan hukum tertentu, bukan sebagai pemegang hak atas tanah hanya karena ia telah menguasainya dalam waktu yang panjang.

Dalam konteks hukum pertanahan, hal tersebut harus dibedakan dari status hak atas tanah itu sendiri. Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menentukan bahwa Hak Milik merupakan hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan tetap memperhatikan ketentuan mengenai fungsi sosial tanah. Pendaftaran tanah juga mempunyai fungsi memberikan kepastian hukum, dan surat tanda bukti hak merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hak yang terdaftar.

Dengan demikian, perlu dibedakan antara hak atas tanah dan hak menggunakan tanah berdasarkan suatu perjanjian. Seseorang dapat mempunyai hak untuk menggunakan tanah berdasarkan izin atau perjanjian tanpa menjadi pemegang hak atas tanah tersebut. Sebaliknya, seseorang yang memiliki hak atas tanah tetap dapat mempunyai kewajiban kontraktual kepada pihak lain apabila sebelumnya telah memberikan penggunaan tanah berdasarkan suatu perjanjian yang sah.

Istilah "Pinjam Tanah" Harus Diuji dengan Isi Hubungan Hukumnya

Dalam praktik, para pihak sering memakai istilah "pinjam tanah" tanpa memperhatikan konstruksi hukum yang sebenarnya. Istilah yang digunakan masyarakat tidak selalu menentukan jenis perjanjiannya. Yang perlu diperiksa adalah bagaimana penggunaan tanah tersebut diberikan dan apakah terdapat imbalan yang merupakan harga atas penggunaan tanah.

Pasal 1548 KUHPerdata mengatur bahwa sewa menyewa merupakan persetujuan ketika pihak yang satu memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain untuk waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi pihak tersebut. Karena itu, apabila seseorang membayar sejumlah uang sebagai imbalan atas penggunaan tanah selama jangka waktu tertentu, hubungan tersebut mempunyai unsur sewa menyewa dan tidak tepat begitu saja disebut sebagai pinjam pakai.

Sebaliknya, pembayaran biaya listrik, air, keamanan, perawatan, atau beban lain yang melekat pada penggunaan tanah tidak dengan sendirinya membuktikan adanya sewa. Yang harus diperiksa adalah apakah pembayaran tersebut memang dimaksudkan sebagai harga atas penggunaan tanah atau hanya merupakan pembebanan biaya yang timbul selama tanah digunakan. Penilaian tidak dapat hanya didasarkan pada ada atau tidak adanya transfer uang.

Perbedaan tersebut bukan persoalan istilah belaka. Dalam sewa menyewa terdapat kewajiban pihak yang menyewakan untuk menyerahkan barang, memelihara barang agar dapat digunakan sesuai peruntukan, dan memberikan kenikmatan yang tenteram selama berlangsungnya sewa sebagaimana Pasal 1550 KUHPerdata. Penyewa juga mempunyai kewajiban menggunakan barang sesuai tujuan dan membayar harga sewa sebagaimana Pasal 1560 KUHPerdata.

Perjanjian Lisan Dapat Melahirkan Perikatan, tetapi Pembuktiannya Menjadi Persoalan

Tidak adanya kontrak tertulis tidak serta-merta berarti tidak pernah terdapat hubungan hukum. Pasal 1320 KUHPerdata menetapkan empat syarat sah perjanjian, yaitu kesepakatan, kecakapan, suatu pokok persoalan tertentu, dan suatu sebab yang tidak terlarang. Bentuk tertulis pada prinsipnya bukan merupakan salah satu dari empat syarat tersebut untuk setiap perjanjian. Karena itu, suatu kesepakatan penggunaan tanah dapat saja melahirkan perikatan walaupun dibuat secara lisan, sepanjang memenuhi syarat yang ditentukan hukum.

Namun, keberadaan perjanjian dan pembuktian isi perjanjian adalah dua persoalan yang berbeda. Para pihak dapat sama-sama mengakui bahwa tanah pernah diberikan untuk digunakan, tetapi kemudian berselisih mengenai apakah izin tersebut berlaku dua tahun, sepuluh tahun, sampai usaha selesai, selama pemilik masih hidup, atau bahkan tanpa batas waktu. Perselisihan juga dapat muncul mengenai siapa yang membiayai bangunan, apakah bangunan boleh dibongkar, dan siapa yang berhak atas hasil pembangunan tersebut.

Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menyatakan bahwa persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Artinya, apabila hubungan penggunaan tanah memang lahir dari kesepakatan yang sah, para pihak terikat oleh isi kesepakatan tersebut. Yang menjadi persoalan dalam perkara tanpa kontrak tertulis adalah menentukan isi kesepakatan itu melalui bukti yang tersedia.

Dengan demikian, argumentasi "tidak ada surat berarti tidak ada perjanjian" tidak tepat. Sebaliknya, argumentasi bahwa "pernah diberi izin berarti boleh menggunakan tanah selamanya" juga tidak mempunyai dasar hanya dari fakta adanya izin. Yang harus dibuktikan adalah batas dan isi hubungan hukum yang memang pernah disepakati.

Jangka Waktu Menentukan Sampai Kapan Tanah Harus Dikembalikan

Jangka waktu merupakan salah satu bagian paling penting dalam penggunaan tanah untuk usaha. Pemilik sering menggunakan kalimat seperti "pakai saja dulu" tanpa menentukan kapan tanah dikembalikan. Pengguna kemudian membangun tempat usaha dan mengembangkan bisnis dengan asumsi bahwa penggunaan tersebut akan berlangsung dalam jangka panjang. Ketika pemilik meminta tanah kembali, kedua pihak memiliki pemahaman yang berbeda mengenai batas waktu hubungan mereka.

Untuk pinjam pakai, Pasal 1750 KUHPerdata memberikan aturan khusus. Pemberi pinjaman tidak dapat meminta kembali barang yang dipinjamkan sebelum waktu yang ditentukan berakhir. Apabila tidak ada ketentuan mengenai waktu peminjaman, pengembalian berkaitan dengan keadaan ketika barang tersebut telah atau dianggap telah selesai digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan. Dengan demikian, ketiadaan jangka waktu bukan berarti peminjam memperoleh hak menggunakan barang tanpa batas.

Ketentuan tersebut juga berarti bahwa sengketa mengenai tanah yang dipinjamkan tanpa batas waktu harus melihat tujuan awal pemberian tanah. Apabila tanah diberikan untuk mendirikan satu kios sementara, misalnya, ruang lingkup tujuan penggunaan akan berbeda dengan tanah yang sejak awal diberikan untuk menjalankan usaha tertentu tanpa batas waktu yang dinyatakan. Tujuan yang disepakati menjadi bagian penting dalam menentukan apakah kewajiban pengembalian telah lahir.

Pasal 1751 KUHPerdata juga memberikan kemungkinan bagi pemberi pinjaman untuk meminta pengembalian lebih awal melalui Pengadilan apabila sebelum berakhirnya waktu penggunaan ia sangat membutuhkan barang tersebut karena alasan yang mendesak dan tidak terduga, dengan mempertimbangkan keadaan yang bersangkutan. Norma ini menunjukkan bahwa hubungan pinjam pakai tidak dapat selalu diperlakukan secara hitam putih antara "pemilik bebas mengambil kembali kapan saja" dan "peminjam bebas memakai sampai kapan pun".

Pengguna Tanah Terikat pada Tujuan Penggunaan

Pihak yang menerima tanah untuk digunakan tidak memperoleh kebebasan tanpa batas untuk mengubah cara pemanfaatannya. Pasal 1744 KUHPerdata mengharuskan peminjam memelihara barang seperti seorang kepala keluarga yang baik dan melarang penggunaan di luar tujuan yang sesuai dengan sifat barang atau tujuan yang telah ditentukan dalam perjanjian. Pelanggaran terhadap ketentuan tersebut dapat menimbulkan tanggung jawab atas biaya, kerugian, dan bunga dalam keadaan yang ditentukan hukum.

Ketentuan ini relevan apabila tanah awalnya diberikan untuk satu kegiatan tertentu tetapi kemudian digunakan untuk kegiatan yang berbeda. Misalnya, tanah diberikan untuk membuka warung makanan kecil, tetapi kemudian sebagian tanah digunakan sebagai gudang, bengkel, tempat produksi, atau tempat usaha pihak lain. Perubahan penggunaan tersebut harus dilihat dari apakah masih berada dalam lingkup tujuan yang disepakati atau telah menjadi penggunaan yang berbeda secara material.

Demikian pula apabila pengguna membangun bangunan permanen, menambah lantai, mengubah struktur tanah, membuat akses baru, atau memberikan sebagian tanah kepada orang lain. Persoalannya bukan hanya apakah perubahan tersebut menghasilkan nilai ekonomi, tetapi apakah pengguna memang memperoleh kewenangan melakukan tindakan tersebut berdasarkan perjanjian.

Pengguna Tidak Otomatis Berhak Memberikan Tanah kepada Pihak Ketiga

Pemberian tanah untuk digunakan oleh satu orang tidak sama dengan pemberian hak untuk menggunakan atau menyerahkan penggunaan kepada orang lain. Apabila hubungan awal dibuat antara pemilik dengan A, tidak berarti A bebas menyerahkan sebagian tanah tersebut kepada B atau menyewakannya kepada C. Tindakan tersebut harus dilihat berdasarkan isi kesepakatan awal dan sifat hak penggunaan yang diterima A.

Dalam pinjam pakai, hubungan hukum pada dasarnya diberikan untuk penggunaan barang sesuai tujuan yang ditentukan. Apabila pihak yang menerima tanah kemudian memberikan penggunaan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pemilik, tindakan tersebut dapat menjadi pelanggaran terhadap hubungan hukum yang telah dibuat. Hal ini semakin penting ketika tanah dipakai untuk usaha bersama, kontrakan kios, gudang pihak lain, atau aktivitas komersial yang tidak pernah menjadi bagian dari kesepakatan semula.

Karena itu, klausul mengenai apakah pengguna boleh memberikan penggunaan kepada pihak ketiga harus dirumuskan secara tegas. Perjanjian yang hanya menyebut "tanah dipinjamkan untuk usaha" masih menyisakan persoalan mengenai apakah usaha itu harus dijalankan sendiri, dapat mempekerjakan operator lain, dapat disewakan sebagian, atau dapat dialihkan kepada badan usaha yang berbeda.

Bangunan yang Dibangun di Atas Tanah Pinjaman Tidak Dapat Diputuskan Hanya dari Siapa yang Membayar

Perkara menjadi lebih rumit ketika pengguna tanah mendirikan bangunan menggunakan uangnya sendiri. Dalam keadaan demikian, pengguna kadang berpendapat bahwa karena ia yang membangun, ia berhak mempertahankan bangunan sampai biaya pembangunan kembali. Pemilik tanah, sebaliknya, dapat berpendapat bahwa pengguna hanya memperoleh izin memakai tanah dan tidak pernah memperoleh hak untuk menguasai tanah beserta bangunan tanpa batas.

Secara hukum, fakta bahwa seseorang membayar biaya pembangunan tidak dengan sendirinya menentukan siapa yang mempunyai hak atas tanah. Hubungan mengenai bangunan harus dilihat berdasarkan izin pembangunan, tujuan penggunaan, isi perjanjian, sumber dana, kesepakatan mengenai akhir hubungan, dan status hukum bangunan tersebut. Karena itu, tidak tepat membuat kaidah umum bahwa "yang membangun pasti pemilik bangunan" atau "bangunan selalu menjadi milik pemilik tanah".

Persoalan pembangunan juga mempunyai rezim hukum tersendiri. Penyelenggaraan bangunan gedung pada saat ini diatur antara lain dalam PP Nomor 16 Tahun 2021 sebagai peraturan pelaksanaan mengenai penyelenggaraan bangunan gedung. Karena itu, izin atau persetujuan pemilik tanah untuk menggunakan lahan tidak boleh disamakan dengan terpenuhinya seluruh persyaratan hukum untuk mendirikan bangunan.

Dengan demikian, apabila sejak awal pemilik mengetahui pengguna hendak membangun tempat usaha, hubungan para pihak seharusnya mengatur secara jelas status bangunan selama penggunaan berlangsung dan setelah hubungan berakhir. Ketentuan mengenai pembongkaran, pengosongan, pengembalian kondisi tanah, biaya pembangunan, serta konsekuensi apabila hubungan berakhir lebih awal seharusnya tidak dibiarkan menjadi persoalan yang baru dinegosiasikan setelah sengketa terjadi.

Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Boleh Dicampur dalam Satu Persoalan

Tanah dan bangunan sering diperlakukan masyarakat sebagai satu kesatuan tanpa membedakan dasar hak masing-masing. Dalam sengketa pinjam tanah, pendekatan tersebut dapat menyebabkan rumusan masalah menjadi kabur. Pemilik dapat mempunyai hak atas tanah, sedangkan pengguna mempunyai kepentingan hukum tertentu terhadap bangunan yang didirikannya berdasarkan izin atau perjanjian.

Karena itu, ketika pengguna meminta penggantian biaya pembangunan, persoalannya belum tentu sama dengan persoalan mengenai siapa pemegang hak atas tanah. Demikian pula ketika pemilik meminta pengosongan tanah, harus dilihat apakah ia juga meminta pembongkaran bangunan, menyerahkan bangunan kepada pemilik tanah, atau menyelesaikan nilai investasi yang dikeluarkan pengguna.

Pemisahan objek tersebut penting dalam penyusunan tuntutan. Gugatan yang hanya menyatakan "tanah dikuasai tanpa hak" dapat menjadi tidak memadai apabila ternyata terdapat hubungan perjanjian yang sebelumnya memberikan dasar penggunaan. Hak atas tanah, hak menggunakan, kewajiban mengembalikan, status bangunan, dan tuntutan ganti rugi harus ditempatkan dalam konstruksi hukum masing-masing.

Kematian Pemilik Tidak Menghapus Begitu Saja Hubungan Pinjam Pakai

Kematian pemilik tanah juga sering dianggap sebagai alasan bahwa ahli waris bebas mengambil kembali tanah tanpa mempertimbangkan hubungan hukum yang dibuat pewaris. Anggapan tersebut tidak selalu benar. Pasal 1743 KUHPerdata mengatur bahwa perjanjian pinjam pakai pada dasarnya beralih kepada ahli waris pemberi pinjaman dan ahli waris peminjam. Namun, ketentuan itu mempunyai pengecualian apabila pemberian pinjaman dilakukan secara khusus kepada orang yang menerimanya.

Karena itu, apabila pemilik tanah meninggal dunia, ahli waris harus terlebih dahulu menelusuri bagaimana hubungan tersebut dibentuk. Apakah tanah memang dipinjamkan kepada orang tertentu karena hubungan pribadi, ataukah tanah diberikan untuk digunakan dalam suatu hubungan yang sifatnya lebih objektif dan berkaitan dengan kegiatan usaha. Jawaban atas persoalan tersebut dapat menentukan apakah hubungan tersebut dapat diteruskan dan kepada siapa kewajiban serta haknya beralih.

Hal yang sama berlaku terhadap pengguna tanah apabila pengguna meninggal dunia. Tidak semua penggunaan otomatis dapat diteruskan oleh ahli waris apabila sejak awal pemberian pinjaman bersifat sangat personal. Pasal 1743 secara langsung menunjukkan pentingnya membedakan antara pinjaman yang diberikan kepada seseorang secara khusus dan hubungan yang sejak awal tidak bersifat personal.

Penjualan Tanah Tidak Menghapus Fakta bahwa Sebelumnya Ada Hubungan Penggunaan

Apabila pemilik menjual tanah ketika tanah tersebut sedang digunakan oleh pihak lain, persoalannya tidak cukup diselesaikan dengan menunjukkan bahwa nama pemilik lama terdapat dalam sertipikat. Harus dilihat pula hubungan hukum antara pemilik lama dengan pengguna tanah dan apa yang disepakati mengenai jangka waktu penggunaan.

Pembeli mempunyai kepentingan untuk mengetahui kondisi hukum tanah yang dibelinya. Sebaliknya, pengguna tanah berkepentingan mengetahui apakah hubungan yang diberikan kepadanya masih berlangsung dan bagaimana konsekuensinya apabila tanah dialihkan kepada pihak ketiga. Persoalan tersebut perlu dianalisis dari perjanjian yang ada, status hak atas tanah, dan hukum yang mengatur peralihan hak tersebut.

Tidak tepat pula menyimpulkan bahwa penjualan tanah pasti membuat pengguna langsung menjadi penguasa tanpa dasar atau, sebaliknya, pasti membuat pengguna harus meninggalkan tanah pada hari transaksi. Akibat hukum terhadap hubungan penggunaan harus dilihat dari konstruksi perjanjiannya dan ketentuan hukum yang mengikat hubungan tersebut.

Penggunaan Tanah Milik Perseroan Tidak Menjadi Harta Pribadi Direksi

Persoalan berbeda muncul apabila tanah merupakan aset perseroan atau badan hukum. Direksi yang memberikan izin kepada seseorang untuk menggunakan tanah perseroan tidak sedang bertindak sebagai pemilik pribadi atas tanah tersebut. Ia bertindak dalam kapasitas dan kewenangan yang dimilikinya sebagai organ perseroan.

Kesalahan mengidentifikasi pemilik tanah dapat menyebabkan seluruh analisis perkara menjadi keliru. Apabila sertipikat atas tanah berada atas nama perseroan, maka harus diperiksa hubungan antara pengguna tanah dengan perseroan serta kewenangan pihak yang membuat kesepakatan. Tidak cukup hanya melihat siapa yang secara fisik menyerahkan tanah atau siapa yang sehari-hari menguasai dokumen.

Hal yang sama berlaku terhadap penggunaan tanah untuk kegiatan usaha yang dijalankan oleh badan hukum. Hak seorang pemegang saham atas saham perseroan tidak identik dengan hak milik langsung atas setiap aset perseroan. Karena itu, kematian, pengunduran diri, atau pergantian direksi tidak dengan sendirinya mengubah status tanah perseroan menjadi harta pribadi orang yang sebelumnya mengelolanya.

Penggunaan Tanah Harus Dilihat Bersama Rezim Pertanahan

Tanah yang dipakai untuk kegiatan usaha tidak hanya menimbulkan hubungan kontraktual antara dua orang. Status hak atas tanah, pendaftaran tanah, peruntukan dan pemanfaatan tanah, serta ketentuan mengenai bangunan dapat ikut menentukan apakah kegiatan tersebut dapat dijalankan sebagaimana direncanakan.

PP Nomor 18 Tahun 2021 merupakan salah satu peraturan penting dalam kerangka hukum pertanahan saat ini karena mengatur Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Peraturan tersebut berlaku dan juga mencabut sejumlah pengaturan sebelumnya dalam bidang yang sama.

Namun, keberadaan PP Nomor 18 Tahun 2021 tidak berarti setiap penggunaan tanah oleh pihak ketiga otomatis harus dibuat dalam bentuk perjanjian pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud dalam seluruh ketentuan PP tersebut. Harus dibedakan antara hubungan privat sederhana atas tanah hak milik dengan bentuk pemanfaatan tanah tertentu yang secara khusus diatur oleh peraturan pertanahan. Karena itu, dasar hukum yang digunakan harus sesuai dengan jenis hak atas tanah dan konstruksi hubungan yang bersangkutan.

Sengketa Pengosongan Tanah Dapat Menjadi Sengketa Wanprestasi

Apabila pengguna tanah mempunyai kewajiban untuk mengembalikan tanah dan hubungan tersebut telah berakhir tetapi ia tidak mengembalikannya, persoalan dapat masuk ke wilayah wanprestasi. Pasal 1233 KUHPerdata menyatakan bahwa perikatan lahir karena persetujuan atau karena undang-undang, sedangkan Pasal 1234 menentukan bahwa prestasi dapat berupa memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, atau tidak berbuat sesuatu. Kewajiban mengembalikan tanah pada akhir hubungan merupakan bagian dari prestasi yang lahir dari hubungan hukum tersebut.

Pasal 1238 KUHPerdata berkaitan dengan keadaan lalai, sedangkan Pasal 1243 mengatur saat timbulnya kewajiban untuk mengganti biaya, kerugian, dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan. Dalam banyak perkara, peringatan atau somasi menjadi relevan untuk menempatkan debitur dalam keadaan lalai, kecuali keadaan yang menyebabkan debitur dianggap lalai telah ditentukan oleh perikatan atau waktu pelaksanaan prestasi sudah dengan sendirinya menentukan kelalaian tersebut.

Karena itu, apabila pemilik menuntut pengguna mengosongkan tanah, harus dibedakan antara persoalan "siapa pemilik tanah" dan persoalan "apakah pengguna telah wanprestasi karena tidak memenuhi kewajiban mengembalikan". Pemilik dapat mempunyai hak atas tanah, tetapi gugatan mengenai kewajiban kontraktual tetap harus menunjukkan dasar hubungan dan berakhirnya kewajiban penggunaan tersebut.

Tidak Semua Sengketa Penguasaan Tanah Adalah Wanprestasi

Sebaliknya, tidak setiap orang yang berada di atas tanah milik orang lain dapat langsung disebut wanprestasi. Wanprestasi mensyaratkan adanya perikatan dan tidak dipenuhinya prestasi yang lahir dari perikatan tersebut. Apabila sejak awal tidak ada hubungan kontraktual dengan pihak yang menguasai tanah, konstruksi hukumnya dapat berbeda dan tidak tepat dipaksakan sebagai wanprestasi.

Dalam keadaan tertentu, persoalan dapat berkaitan dengan perbuatan melawan hukum apabila terdapat tindakan yang memenuhi unsur Pasal 1365 KUHPerdata. Karena itu, pemilihan dasar gugatan harus mengikuti fakta hubungan hukum, bukan semata-mata berdasarkan keinginan untuk memperoleh pengosongan tanah.

Pembedaan ini penting bagi advokat dalam menyusun posita dan petitum. Apabila hubungan para pihak memang lahir dari perjanjian, maka isi perjanjian, prestasi, pelanggaran, kelalaian, dan kerugian harus diuraikan. Apabila tidak terdapat perjanjian dan dasar tuntutan berada pada pelanggaran hak atau perbuatan tertentu, konstruksinya harus dibangun berdasarkan unsur perbuatan melawan hukum.

Pembuktian Menjadi Titik Lemah Utama dalam Perjanjian Lisan

Pasal 1865 KUHPerdata menempatkan beban pembuktian pada pihak yang mengaku mempunyai suatu hak atau mengemukakan suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya atau membantah hak orang lain. Pasal 1866 KUHPerdata mengenal alat bukti tertulis, saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Karena itu, sengketa yang berawal dari kesepakatan lisan tetap dapat diperiksa, tetapi masing-masing pihak harus dapat membuktikan dasar klaimnya.

Dalam perkara seperti ini, bukti yang relevan dapat berupa percakapan WhatsApp, surat, kuitansi, bukti transfer, dokumen pembangunan, foto lokasi, dokumen usaha, izin lingkungan atau administrasi, bukti pembayaran pajak atau biaya terkait tanah, dan keterangan saksi. Tidak satu bukti pun harus dianggap menentukan dengan sendirinya. Nilainya harus dilihat berdasarkan keterkaitan dengan fakta yang hendak dibuktikan.

Untuk informasi elektronik, Pasal 5 UU Nomor 11 Tahun 2008 sebagaimana diubah terakhir dengan UU Nomor 1 Tahun 2024 menyatakan bahwa Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah dan merupakan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan hukum acara yang berlaku. Karena itu, percakapan elektronik dapat mempunyai kedudukan sebagai bagian dari pembuktian, tetapi autentisitas, konteks, dan keterkaitannya dengan dalil perkara tetap harus diperhatikan.

Kalimat seperti "silakan pakai tanah saya" misalnya, mungkin cukup untuk menunjukkan adanya pemberian izin awal, tetapi belum tentu membuktikan berapa lama izin tersebut diberikan, apakah pengguna boleh membangun, apakah boleh memberikan tanah kepada pihak ketiga, dan kapan tanah harus dikembalikan. Di sinilah masalah utama perjanjian lisan berada: bukan semata-mata membuktikan bahwa kesepakatan pernah ada, tetapi membuktikan isi dan batas kesepakatan tersebut.

Risiko Hukum Meningkat Seiring Besarnya Investasi Pengguna

Semakin besar modal yang ditanamkan pengguna, semakin besar pula potensi sengketa apabila hak dan kewajibannya tidak ditentukan sejak awal. Tanah yang semula hanya dipakai untuk meletakkan satu gerobak dapat berkembang menjadi bangunan permanen, tempat usaha, gudang, restoran, bengkel, atau kompleks kios. Dalam keadaan demikian, nilai kepentingan masing-masing pihak sudah jauh lebih besar daripada hubungan "pinjam tanah" pada awalnya.

Pengguna dapat merasa mempunyai kepentingan ekonomi untuk mempertahankan penggunaan tanah karena telah mengeluarkan modal. Pemilik dapat merasa bahwa tanahnya telah dipakai lebih lama daripada yang pernah disepakati. Kedua kepentingan tersebut tidak dapat diselesaikan hanya dengan berpegang pada persepsi masing-masing pihak. Yang menentukan adalah hak dan kewajiban yang dapat dibuktikan dari hubungan hukum mereka.

Karena itu, semakin besar investasi pada tanah orang lain, semakin penting pula hubungan tersebut dibuat tertulis. Kontrak seharusnya tidak hanya mengatur jangka waktu, tetapi juga kondisi pengakhiran, status bangunan, pengembalian tanah, hak untuk melakukan renovasi, pembebanan biaya, larangan pengalihan penggunaan, dan akibat apabila salah satu pihak mengakhiri hubungan sebelum waktunya.

Isi Perjanjian Penggunaan Tanah untuk Usaha Perlu Dirancang Secara Spesifik

Identitas para pihak harus terlebih dahulu jelas, termasuk kedudukan hukum apabila salah satu pihak bertindak mewakili badan hukum. Objek tanah juga harus dapat diidentifikasi dengan baik, termasuk letak, luas, batas, dan data hak atas tanah yang relevan. Tujuan penggunaan perlu dirumuskan secara spesifik agar tidak menimbulkan perdebatan ketika bentuk usaha berubah.

Jangka waktu harus dinyatakan dengan jelas apabila memang para pihak menghendaki adanya batas waktu tertentu. Apabila hubungan dimaksudkan berlangsung sampai kondisi tertentu, kondisi tersebut juga perlu dirumuskan agar dapat ditentukan kapan tujuan penggunaan dianggap selesai. Klausul yang hanya berbunyi "dipinjamkan sampai nanti diperlukan pemilik" dapat menimbulkan perdebatan mengenai apa yang dimaksud dengan "diperlukan".

Apabila pengguna diperbolehkan membangun, kontrak harus mengatur jenis bangunan, sumber biaya, tanggung jawab pemeliharaan, perubahan bangunan, status bangunan selama masa penggunaan, serta penyelesaian ketika hubungan berakhir. Klausul mengenai apakah bangunan harus dibongkar, diserahkan, atau diselesaikan melalui mekanisme tertentu juga penting karena biaya pembangunan dapat menjadi titik sengketa yang paling besar.

Perjanjian juga sebaiknya mengatur apakah pengguna diperbolehkan memberikan sebagian atau seluruh penggunaan kepada pihak ketiga. Untuk kegiatan usaha, harus dibedakan antara penggunaan oleh karyawan atau pengelola usaha dengan pengalihan penggunaan kepada pihak lain yang berdiri sendiri. Perbedaan tersebut dapat menentukan apakah suatu tindakan masih berada dalam tujuan penggunaan atau telah menjadi pengalihan penguasaan.

Kesimpulan

"Kebiasaan pinjam tanah untuk usaha" bukan hubungan yang bebas dari hukum hanya karena dibangun berdasarkan kepercayaan atau tidak dituangkan dalam surat. Apabila telah terdapat kesepakatan mengenai penggunaan tanah, dapat lahir perikatan yang mengikat para pihak. Masalah hukumnya terletak pada bagaimana menentukan jenis hubungan, isi kesepakatan, jangka waktu, tujuan penggunaan, dan kewajiban masing-masing pihak.

Apabila hubungan tersebut benar-benar merupakan pinjam pakai, Pasal 1740 KUHPerdata menempatkan penggunaan barang sebagai penggunaan secara cuma-cuma dengan kewajiban mengembalikan, sedangkan Pasal 1741 menegaskan bahwa kepemilikan tetap berada pada pihak yang meminjamkan. Pasal 1750 memberikan pengaturan mengenai waktu pengembalian, sementara Pasal 1744 membatasi penggunaan barang pada tujuan yang telah ditentukan.

Apabila terdapat pembayaran yang merupakan harga untuk menikmati tanah selama waktu tertentu, hubungan tersebut harus dianalisis dalam konstruksi sewa menyewa berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata. Karena itu, label yang diberikan para pihak tidak cukup menentukan; substansi hubungan dan pelaksanaannya yang harus diperiksa.

Ketika pengguna tidak mengembalikan tanah setelah kewajiban pengembalian lahir, persoalannya dapat berkembang menjadi wanprestasi. Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata menjadi relevan terhadap keadaan lalai dan tuntutan akibat tidak dipenuhinya perikatan. Namun, apabila sejak awal tidak terdapat perikatan dengan pihak yang menguasai tanah, tidak tepat memaksakan seluruh persoalan ke dalam konstruksi wanprestasi.

Persoalan bangunan juga tidak dapat diselesaikan hanya dengan melihat siapa yang membayar biaya pembangunan. Status hak atas tanah, izin pembangunan, hubungan perjanjian, kesepakatan mengenai bangunan, dan ketentuan penyelenggaraan bangunan harus dipisahkan. PP Nomor 16 Tahun 2021 tetap menjadi bagian penting dari kerangka hukum penyelenggaraan bangunan gedung.

Dengan demikian, risiko terbesar dari meminjamkan tanah untuk usaha tanpa kontrak bukan semata-mata karena tidak ada dokumen, melainkan karena para pihak tidak pernah membakukan batas hubungan hukum mereka. Ketika tanah sudah menghasilkan kegiatan usaha dan investasi, perbedaan persepsi mengenai satu kalimat yang pernah diucapkan bertahun-tahun sebelumnya dapat berubah menjadi perkara mengenai penguasaan tanah, bangunan, kerugian, dan kewajiban pengosongan.

Hidden Object: My Hotel

Mainkan game untuk dukung konsultasi gratis.