1. Alur Proses Peralihan Hak Tanah

Proses peralihan hak atas tanah melalui jual beli dimulai dari tahap persiapan dokumen yang meliputi sertifikat tanah asli, identitas para pihak, dokumen perpajakan yang diperlukan, serta dokumen lain yang dipersyaratkan sesuai objek dan jenis transaksi. Kelengkapan dokumen ini harus diverifikasi terlebih dahulu oleh PPAT sebelum akta dibuat. Penandatanganan AJB dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Setelah AJB ditandatangani, tahap berikutnya adalah penyerahan berkas ke Kantor Pertanahan setempat. Berdasarkan ketentuan Pasal 40 PP No. 24 Tahun 1997, PPAT menyampaikan berkas akta beserta dokumen terkait ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak akta ditandatangani. Waktu penyelesaian pendaftaran balik nama di Kantor Pertanahan dapat berbeda-beda tergantung pada kelengkapan dokumen, jenis layanan, dan kondisi administrasi setempat.

Setelah proses pendaftaran selesai, hasil pendaftaran peralihan hak diberikan sesuai mekanisme layanan Kantor Pertanahan yang berlaku. Pembeli sebaiknya memantau proses pendaftaran peralihan hak dan memastikan bahwa berkas telah disampaikan tepat waktu oleh PPAT. Mengenai kewajiban perpajakan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan sesuai tarif yang ditetapkan dalam Perda, dengan tarif paling tinggi 5%, setelah memperhitungkan NPOPTKP, menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak sesuai ketentuan perpajakan daerah yang berlaku. Pajak Penghasilan (PPh) final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada umumnya sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku, dengan pemenuhan kewajiban perpajakan sesuai ketentuan yang berlaku sebelum proses penandatanganan akta apabila dipersyaratkan.

2. Dasar Hukum Pembuatan AJB

Landasan utama hukum pertanahan di Indonesia mengacu pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Dalam konsep hukum pertanahan, jual beli tanah menganut prinsip tunai dan riil, serta mewajibkan pendaftaran peralihan hak untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi pihak yang memperoleh hak.

Pada prinsipnya, peralihan hak atas tanah melalui jual beli dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, dengan memperhatikan ketentuan dan pengecualian yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 (khususnya Pasal 37) menggariskan hal tersebut. Ketentuan mengenai jabatan PPAT diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016.

Dalam perkembangan administrasi pertanahan, pemanfaatan data dan dokumen elektronik semakin digunakan dalam kegiatan pendaftaran tanah. Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 2023 mengatur penerbitan dokumen elektronik dalam kegiatan pendaftaran tanah. Dalam pembuatan akta pemindahan hak, PPAT wajib memperhatikan kesesuaian data pertanahan dan persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. PPAT juga wajib menolak pembuatan akta apabila terdapat keadaan yang menurut peraturan perundang-undangan mengharuskan PPAT menolak pembuatan akta, termasuk apabila objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan/atau data yuridis, atau terdapat persyaratan lain yang tidak terpenuhi sebagaimana ketentuan pendaftaran tanah.

Selain itu, Permen ATR/Kepala BPN No. 3 Tahun 2026 tentang Penilaian Tanah mengatur penyelenggaraan penilaian tanah, pemanfaatan peta nilai tanah, dan informasi nilai tanah. Ketentuan tersebut berbeda dari penentuan nilai transaksi dalam suatu jual beli. Untuk kepentingan perpajakan, nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak mengikuti ketentuan perpajakan yang berlaku.

3. Peran PPAT dan Perbedaan dengan PPATS

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. PPAT diangkat oleh Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan. Kewenangan PPAT berlaku dalam wilayah kerja yang ditetapkan sesuai peraturan perundang-undangan.

Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS)

PPAT Sementara (PPATS) adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPAT di wilayah yang belum cukup terdapat PPAT, sesuai ketentuan dan penunjukan yang berlaku. Kewenangan PPATS ditentukan oleh keputusan penunjukan dan aturan hukum yang mendasarinya.

Catatan: Secara hukum positif, status kewenangan PPATS tetap mengacu pada surat keputusan penunjukan dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, bukan semata-mata dari jumlah PPAT yang ada di daerah tersebut.

4. Risiko Hukum dan Contoh Sengketa AJB

Kekuatan Pembuktian Akta Otentik

AJB yang dibuat oleh PPAT yang berwenang sesuai prosedur merupakan akta otentik dan memiliki kekuatan pembuktian sebagaimana ditentukan hukum acara perdata, serta menjadi dasar untuk pendaftaran peralihan hak. Namun, adanya status akta otentik tidak otomatis menutup kemungkinan akta tersebut dipersoalkan di pengadilan jika di kemudian hari terbukti terdapat cacat kehendak, pemalsuan, atau pelanggaran syarat sahnya perjanjian.

Pemeriksaan Kewenangan Pejabat

Jika menggunakan PPATS, pastikan pejabat tersebut memiliki penunjukan dan kewenangan yang sah untuk membuat akta yang bersangkutan. Apabila akta dibuat oleh pejabat yang tidak memiliki dasar penunjukan atau melampaui wilayah kerjanya, akta tersebut berisiko menghadapi gugatan pembatalan di pengadilan. Keabsahan akta dalam situasi tersebut dinilai oleh majelis hakim berdasarkan pembuktian konkret serta regulasi pertanahan yang berlaku.

Contoh Putusan Sengketa AJB:

(Setiap perkara sengketa pertanahan diuji dan diputus berdasarkan fakta hukum serta pembuktian masing-masing pihak di persidangan.

5. Checklist Mitigasi Risiko Transaksi Properti

Sebelum dan saat melakukan transaksi properti, berikut adalah langkah-langkah mitigasi yang direkomendasikan:

• Pengecekan Sertifikat: Lakukan pengecekan resmi status sertifikat di Kantor Pertanahan setempat untuk memeriksa apakah terdapat catatan sengketa, sita jaminan, blokir, atau catatan lain yang relevan.
• Verifikasi Subjek & Objek: Pastikan identitas penjual sesuai dengan dokumen kepemilikan dan penjual memiliki hak atau kewenangan yang sah untuk melakukan perbuatan hukum atas objek tersebut.
• Kelengkapan Perizinan & Pajak: Pastikan status PBB dan dokumen perpajakan terkait telah diperiksa sesuai kebutuhan transaksi dan ketentuan yang berlaku. Dokumen bangunan atau perizinan lain yang relevan, jika diperlukan berdasarkan objek dan ketentuan yang berlaku, juga perlu diperhatikan.
• Mekanisme Pembayaran yang Aman: Jangan melakukan pembayaran tanpa memastikan terlebih dahulu bahwa dokumen, status tanah, identitas para pihak, dan mekanisme transaksi telah diverifikasi oleh PPAT. Pembayaran sebaiknya dilakukan sesuai tahapan dan ketentuan yang disepakati para pihak serta memperhatikan kewajiban perpajakan yang berlaku.
• Keabsahan Pembuat Akta: Gunakan jasa PPAT yang memiliki pengangkatan dan kewenangan yang sah sesuai ketentuan yang berlaku. Jika menggunakan PPATS, pastikan pejabat tersebut memiliki penunjukan dan kewenangan yang sah untuk membuat akta yang bersangkutan.
• Kehadiran Para Pihak: Para pihak hadir pada saat penandatanganan AJB di hadapan PPAT sesuai ketentuan yang berlaku.

6. Kesimpulan dan Rekomendasi

1. Fungsi AJB: AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti adanya perbuatan hukum jual beli dan menjadi salah satu dasar untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah.
2. Kepastian Pembayaran: Pastikan pembayaran dilakukan sesuai mekanisme yang disepakati dalam transaksi dan setelah persyaratan hukum serta administratif yang diperlukan terpenuhi.
3. Pemeriksaan Pejabat: Apabila menggunakan PPATS, pastikan pejabat yang bersangkutan bertindak berdasarkan SK penunjukan dan kewenangan wilayah yang sah.
4. Pendampingan Hukum: Untuk transaksi dengan skala nilai besar atau memiliki kompleksitas riwayat tanah, berkonsultasilah dengan PPAT yang berwenang atau advokat/praktisi hukum pertanahan untuk memastikan keamanan transaksi.

TABEL PERBANDINGAN: PPAT vs. PPATS

RINGKASAN MODUL INFOGRAFIS

• Alur Penyerahan Berkas: PPAT menyampaikan berkas ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak akta ditandatangani (Pasal 40 PP 24/1997).
• Ketentuan Pajak: BPHTB menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak sesuai ketentuan perpajakan daerah yang berlaku; PPh pengalihan hak merupakan kewajiban pihak yang mengalihkan sesuai ketentuan perpajakan.
• Proses Kantor Pertanahan: Waktu penyelesaian pendaftaran balik nama bervariasi sesuai jenis layanan dan kelengkapan administrasi di Kantor Pertanahan setempat.